Проектне фінансування будівництва. Що таке проектне фінансування

Чутки про намір змінити схему пайового залучення коштів на схему проектного фінансування, які бродили влітку в кулуарах профільних установ, тепер набули цілком відчутної основи. Президент доручив уряду за участю Центробанку розробити комплекс заходів для поетапного витіснення пайового будівництва проектним фінансуванням.

Редакція сайту попросила прокоментувати майбутні нововведення ТОП-менеджерів компаній-забудовників, і в рамках цієї статті ми постараємося розібратися, наскільки обґрунтованим є таке рішення, як це позначиться на ринку первинної нерухомості і кому все це може бути вигідно.

Проблематика та радикальна зміна шляху вирішення

Незважаючи на те, що законодавчі акти, що регулюють ринок пайового будівництва, посилюються з кожним роком, і постійно набувають чинності певні поправки, покликані захистити пайовиків від ризиків, все це не призводить до відчутних результатів. Як і раніше, у різних регіонах країни забудовники стикаються з нерозв'язними проблемами, які перешкоджають завершенню будівництва і пайовики змушені шукати способи, що дозволяють відстояти їхні інтереси.

Ймовірно, у Міністерстві будівництва та ЖКГ почали розглядати закон ФЗ-214 дещо під іншим кутом і дійшли висновку, що за пайового будівництва, в принципі, неможливо виключити ризики. Як би там не було, наприкінці жовтня 2017 року міністр Михайло Мень розповів журналістам про відповідне розпорядження Президента. Про терміни переходу поки що нічого невідомо, оскільки зараз не зрозуміло, як такий перехід можна реалізувати технічно. Власне, також не дуже зрозуміло, які зміни викликає чергова турбота держави про громадян, які бажають з мінімальними витратами покращити свої житлові умови.

Що таке проектне фінансування на ринку новобудов?

Що передбачає перехід на проектне фінансування? Мається на увазі, що більше не можна буде придбати нерухомість на будь-якому етапі будівництва, продаватимуть лише готові квартири. Кошти на будівництво даватимуть банки в рамках певного проекту. Звісно, ​​коштуватиме житло набагато дорожче, з цього погляду нововведення не дуже вигідне для громадян, хоча й ризики «недобудови» чи «довгобуду» будуть зведені до мінімуму. Злету цін також немало сприятиме майбутня тенденція до монополізації ринку великими забудовниками, оскільки багато дрібних будівельних компаній просто не зможуть балансувати на межі рентабельності – банківські кредити коштують дорожче, ніж кошти, які залучаються у пайовиків.

Абсолютна більшість забудовників не мають власного капіталу, тому вони змушені збирати кошти шляхом пайової участі громадян або ж оформлювати банківський кредит, лише деякі девелопери будують за власні гроші. Водночас банківські кредити є недешевим задоволенням для забудовників, залежно від конкретних умов переплата за користування кредитом становить від 20% до 60%, на відміну від пайовиків, за використання яких не потрібно взагалі нічого платити. Це робить будівельний бізнес безглуздим для компаній, які не мають фінансової підтримки на вигідніших умовах.

Монополізація ринку шляхом витіснення забудовників?

Єдиним фактором, що вселяє оптимізм, є можливий термін реалізації задуму – експерти вважають, що схема проектного фінансування запрацює років через 10 – 15. До цього все буде як раніше, підписання ДДУ та оплата за договором. Проте вже з 2018 року набудуть чинності нові поправки до ФЗ-214, які самі собою здатні скоротити кількість забудовників. Йдеться про вимоги до розміру статутного капіталу забудовника, який залучає кошти, до розміру власного капіталу, який є частиною всього обсягу коштів, необхідних для будівництва, а також необхідність внесків до Компенсаційного фонду.

Отже, мають бути корінні зміни законодавства, що регулює будівельну галузь. Як ці зміни позначаться на забудовниках та на потенційних покупцях квартир у новобудовах? сайт з'ясовує у найбільших гравців ринку нерухомості Москви та Підмосков'я.

Коментарі експертів

Роман СігітовГенеральний директор SEVERIN DEVELOPMENT

Зараз вже однозначно зрозуміло, що перехід від пайового будівництва до проектного фінансування відбудеться: Президент Росії доручив розробити заходи щодо поетапного переходу протягом 3-х років.

Ідею переходу на проектне фінансування цілком обґрунтовано. Держава вже добряче втомилася витрачати свої сили та гроші на «погашення» проблем, пов'язаних з ошуканими пайовиками, і «порятунок» великих забудовників. Йому простіше перекласти відповідальність на плечі іншого професійного гравця ринку. І таким гравцем виступатимуть банки.

Нововведення призведе до помітних змін над ринком. Насамперед уніфікуються внутрішні банківські процеси, пов'язані з видачею кредитів на будівництво житла. З організаційної точки зору це буде вигідно для всіх девелоперів, оскільки процедури та критерії кредитування проекту стануть набагато прозорішими.

При цьому кредитний житловий субпортфель банків значно збільшиться – у 1,5–2 рази. У девелоперів тепер не залишиться іншого вибору, як відкривати повну кредитну лінію. Таке поголовне «зобов'язання» неминуче «осяде» у собівартості будівництва, внаслідок чого продажна вартість квадратного метра для покупця зросте як мінімум на 10–20%, якщо держава не запропонує конкретних компенсаційних заходів.

Роман СичовГенеральний директор Tekta Group

У Росії ринок первинної нерухомості формувався в умовах високої інфляції та дорогих кредитів на реалізацію проектів забудови, тому основним джерелом фінансування будівництва були покупці. Однак сьогодні очевидно, що перехід від продажів житла, що будується, до реалізації готових об'єктів неминучий, і жорсткі вимоги до забудовників (з 2018 року) якраз закладають основи на адаптаційний період. Фінансування проектів шляхом залучення кредитних ресурсів та власних коштів виключить участь пайовиків та однозначно вирішить проблему довгобудів, якщо настане повна заборона на продаж квартир до введення об'єкта в експлуатацію.

З одного боку, пайове будівництво вигідне всім – і забудовникам, і пайовикам, і державі, якщо говорити про правильний бізнес. Забудовнику дозволяє стримувати зростання цін, пайовику – купити житло за вигіднішою вартістю, а державі – мати податки та нарощувати ВВП. Але з іншого боку, у всіх розвинених країнах немає системи продажу квартир на стадії котловану. Уся світова практика побудована на реалізації готового житла, і лише професійні інвестори роблять інвестиції в той чи інший проект і мають ризики.

Говорячи про інвесторів з боку фізичних осіб, їхня частка на нашому ринку дуже незначна. Наприклад, за даними про цільову аудиторію ЖК «Маяковський» частка інвестиційних покупок становить не більше 7%, решта ж квартир купується для власного проживання. Думаю, що картина загалом ідентична для новобудов Москви.

Переходячи на реалізацію житла у готових будинках, забудовники відчують справжні ринкові уподобання покупців. Їм доведеться продавати квартири не за картинками та обіцянками, а фактично демонструвати готовий житловий комплекс, реальний під'їзд та якість будинку, впорядковану територію та працюючу соціальну інфраструктуру.

Понад те, впровадження на первинному ринку житла банківського фінансування однозначно призведе до підвищення вимог до забудовника та його проекту з боку банків. Ми також побачимо, чиї проекти справді продумані та прораховані, а які не можуть бути реалізовані через підвищені ризики. Викликає тривогу лише можлива монополізація ринку девелопменту найбільшими гравцями, які мають преференції у доступі до ресурсів (майданчиків, комунальних мереж, фінансування).

Валерій МіщенкоГолова ради директорів сімейства компаній KASKAD Family

Перехід від пайового будівництва до моделі проектного фінансування призведе до укрупнення ринку та одночасного відходу з галузі компаній, які не мають серйозних власних ресурсів. Це логічно, адже зміни означатимуть збільшення вхідного інвестиційного порогу для реалізації будь-якого проекту на ринку нерухомості. Девелопер, маючи чергу забудови на 2 млрд рублів, не зможе взяти у банку 500 млн, маючи власні 150-200 млн. Розрахунок забудовника зрозумілий: він сподівається на гроші учасників пайового будівництва. А ось банк такий підхід вже не влаштує, він вимагатиме від девелопера наявності на рахунку власних 600-700 млн рублів. Це, безумовно, змусить гравців дрібного та середнього калібру піти з ринку – вони не зможуть взяти на себе таке велике фінансове навантаження.

З іншого боку, додаткові витрати, пов'язані з обслуговування кредитних відсотків, «ляжуть» на квадратний метр, його вартість значно зросте. І це неминуче.

Перехід до проектного фінансування призведе до того, що забудовники і банки працюватимуть пліч-о-пліч, а значить, останні бачитимуть увесь ланцюжок формування собівартості нерухомості і, поряд з контролюючими органами, ретельно спостерігатимуть за витрачанням коштів. Значить, у забудовника не вийде вивести гроші за надутими статтями витрат.

Підприємці, які не виживуть за нових обставин, почнуть шукати інші ніші для роботи. Можливо два альтернативні варіанти: одні забудовники звернуть погляди на кустарне, індивідуальне житлове будівництво, інші підуть в ексклюзивні проекти, орієнтовані дуже багатих клієнтів. Тут, як правило, йдеться про мінімальні кількості продажів, але з досить великою маржею. Наскільки ємним виявиться цей сегмент, зараз прогнозувати важко, адже доходи росіян-мільярдерів мають тіньовий характер.

Дмитро КотровськийПартнер девелоперської компанії "Хімки Груп"

Якщо влада не запропонує альтернативних джерел фінансування будівництва, і девелопери будуть змушені брати кредити в банках під високий відсоток на реалізацію своїх проектів, очікується збільшення вартості об'єктів нерухомості на первинному ринку. Сьогодні на початковому етапі будівництва у схемі фінансування приблизно 70% коштів належить банку, а 30% – компанії. У міру збільшення обсягів продажу ця пропорція може змінюватись. Забудовники мають змогу достроково погашати заборгованість перед банком. Якщо заборонити продавати квартири в будинках на стадії будівництва, девелоперу не буде де брати грошей, щоб повертати борг банку. Крім того, у забудовників з'являться додаткові витрати, пов'язані з оподаткуванням та утриманням будинків, що знаходяться на балансі. Ці витрати, як і витрати на обслуговування дорогих кредитів, девелопери будуть змушені включити в ціну кінцевого продукту. Мій прогноз – ціни можуть зрости до 40% та наблизитися до вартості житла на вторинному ринку.

Останні законодавчі ініціативи, спрямовані на вирішення проблеми ошуканих пайовиків, та пропозиція скасувати пайове будівництво відповідають інтересам банківського лобі. Залежність будівельного сектора від банків сьогодні є великою, а в майбутньому стане ще сильнішою. При цьому я сумніваюся, що в нинішній нестабільній ситуації банки можуть виступати гарантами будівництва, що фінансується. Достатньо згадати численні відгуки ліцензій та санацію великих гравців банківського сектору.

Андрій КолочинськийКеруючий партнер «ВекторБудФінанс»

Чи відбудеться перехід до проектного фінансування та повна відмова від пайового будівництва, відповідь на це питання можуть знати лише представники влади, які ініціювали нововведення. Попередньо озвучується період тривалістю три роки, протягом якого девелопери мають повністю перейти на банківське кредитування при будівництві об'єктів нерухомості. Термін цілком реальний, але поки що складно уявити, як нова схема працюватиме практично. Сьогодні банки не готові видавати кредити всім без винятку забудовникам, за бортом залишаються компанії, які не вселяють довіру та не демонструють сталого фінансового становища.

Наслідки цього заходу очевидні - вартість житла в новобудовах збільшиться на 30-40%, оскільки забудовникам доведеться обслуговувати дорогі кредити протягом тривалого часу. Якщо раніше девелопери достроково погашали борг перед банком за рахунок коштів, виручених від продажу квартир, то тепер вони зможуть здійснювати перші виплати, лише коли будинок буде збудовано та введено в експлуатацію. Крім того, традиційно банки з моменту схвалення кредиту просять виплачувати відсотки, інколи ж частково і тіло кредиту. Звідки у такому разі взяти гроші на виплату відсотків, незрозуміло.

Цей захід відповідає інтересам банківської спільноти. Останнім часом залежність будівельної галузі від банківського капіталу і так помітно зросла, тепер діяльність забудовників повністю контролюватиметься кредитними організаціями.

Марія ЛітинецькаКеруючий партнер «Метріум Груп», учасник партнерської мережі CBRE

Вважаю, відмова від фінансування проекту за рахунок коштів покупців пов'язана з недосконалістю 214-ФЗ, яка, як показала практика, на жаль, не може надати пайовику 100% гарантій отримання квартири або повернення коштів. Сьогодні в Росії налічується близько 38 тисяч ошуканих пайовиків і 830 проблемних об'єктів. До того ж у жовтні список поповнився новими гравцями. Очевидно, проблема досягла таких масштабів, що вирішити її в стислий термін можна лише кардинальними заходами – відмовою від пайового будівництва. До того ж у такий спосіб влада залучає до активного контролю будівельної галузі та третю сторону, а саме – банки, які в перспективі стануть фактично одним із головних регуляторів діяльності забудовників.

Беззаперечна перевага скасування пайового будівництва полягає у 100% гарантії покупців, які купуватимуть лише готове житло, введене в експлуатацію. У свою чергу, за відсутність ризиків доведеться платити. Головний підсумок можливого переходу до проектного фінансування - це зростання вартості житла, оскільки позики банків, на відміну від пайовиків, не безкоштовні, за ними потрібно платити відсоток. І якщо зараз забудовник може розплатитися з банком уже в ході продажу до закінчення будівництва, то при скасуванні пайової участі кредит доведеться брати на весь термін реалізації, а розраховуватися лише після введення будівлі в експлуатацію. Крім того, на ринку залишиться переважно готове житло, а воно на 20-30% дорожче аналогів, що будуються. При цьому з урахуванням політики ЦБ РФ є всі передумови зниження відсотків з проектного фінансування. Нині ключову ставку ЦБ РФ знижено до 8,25%, а інфляція становить 3%. Але, яким би він не був маленьким, це призведе до зростання собівартості. Наразі кредити для забудовників у рамках проектного фінансування варіюються від 13% до 20% річних. Навіть якщо припустити, що влада знайдете спосіб їх здешевити, то такий інструмент фінансування все одно буде дорожчим, ніж нинішній дорогий кредит, але у поєднанні з дешевими грошима пайовиків. У вартості кожної квартири, проданої ДДУ, по суті, міститься як інвестиція в будівництво, так і прибуток забудовника. Тобто, залучаючи гроші покупця, девелопер отримує дохід уже зараз, а будинок добудовує потім. Саме цей прибуток допомагає достроково погасити кредит. Якщо ж коштів пайовиків не буде, то й прибуток забудовник почне отримувати лише після завершення будівництва під час продажу готового житла.

Крім того, залежність будівельної галузі від банківського капіталу помітно зросте, хоч і зараз вона немаленька, тому що більшість девелоперів все ж таки залучають кредити для будівництва. Усунення пайової участі означатиме, що у забудовника залишиться лише два реальні канали фінансування будівництва – кредит та власні гроші. Позики залучатимуть практично всі девелопери, але на весь термін будівництва. Це означає, що їм доведеться розкривати дуже багато комерційної інформації, проходити жорсткі банківські перевірки та звітувати перед кредиторами. Крім того, будівельна галузь та ціни на її продукцію потраплять у жорстку залежність від вартості позик, і взагалі кредитно-грошової політики банків та держави.

Вважаю, що головними бенефіціарами переходу до проектного фінансування стануть банки. Посудіть самі: кредитор отримає прибуток від позиченого ним капіталу на будівництво, а потім ще у вигляді платежів та відсотків за іпотекою від проданих у тому самому будинку квартир. По суті, банк двічі бере участь у прибутку, що отримується з одного й того самого продукту – квартири.

З іншого боку, банкам доведеться уважніше контролювати своїх позичальників, щоб не допустити колапсу будівництва чи шахрайських дій. І тому необхідно набрати фахівців із будівництва, розширити штат аналітиків, котрі займаються будівельним ринком, нести у зв'язку з цим операційні витрати. Таким чином, банкам також потрібно готуватися до змін.

Світлана ДенисоваНачальник відділу продажів ЗАТ «БФА-Девелопмент»

Виходячи з тієї мізерної інформації, яку ми зараз маємо, зрозуміло, що час частки пораховано. Очевидно, її покликана замінити схема залучення грошей пайовиків через ескроу-рахунки, анонсована ще в попередніх поправках до 214-ФЗ. Це означає, що по суті пайовик не передає гроші забудовнику, а акумулює їх на банківському рахунку. Треба розуміти, що наразі наша банківська система не забезпечена засобами, необхідними для відтворення будівництва у існуючих обсягах, їх ще треба залучити. Питання залучення грошей до банків в умовах чинних ризиків залишається проблематичним та відкритим. Банківська система за останній час зазнала серйозних потрясінь, багато фінансових установ пішли з ринку, все це мало руйнівні наслідки для підприємств малого та середнього бізнесу та людей, які втратили доступ до грошей на тривалі терміни, а то й свої вклади, що перевищують суму, що страхується.

Розмір страхованого внеску на сьогоднішній день - 1, 4 млн рублів, що ніяк не співвідноситься з цінами на квартири. Якщо пайовик повинен акумулювати у банку повну вартість квартири до моменту закінчення її будівництва, то і внесок має бути застрахований у повному обсязі. Поки що неясно, скільки банків отримає можливість працювати з ескроу-рахунками, чи зможуть ці фінансові організації кредитувати всіх тих забудовників, а їхні сотні тисяч на території Росії, які захочуть скористатися проектним фінансуванням? Чи отримають забудовники акредитацію банків відповідно до їхніх високих вимог?

Можливо, ці заходи оздоровлять ринок, але величезна кількість дрібних та середніх компаній буде змушена піти. Це неминуче призведе до скорочення обсягу пропозиції. Ми переконані, що новина про відмову від пайового будівництва ринку ще тільки має бути повною мірою усвідомити. Згортання механізму пайової участі як способу залучення грошей пайовиків безпосередньо в будівництво обов'язково позначиться на зростанні цін на житло не тільки внаслідок скорочення обсягів, але насамперед у зв'язку з подорожчанням, яке прийде разом із грошима банків. Якщо будівництво вестиметься на кредитні кошти, то ціна кв. м. зросте як мінімум на вартість цих кредитних коштів та витрат, які вони за собою спричинять.

Ігор Василенко

25.07.2017 10:58:00

Світова практика інвестування у будівельний сектор така: 2/3 інвестицій йдуть через банківське проектне фінансування, 1/3 складають власні кошти компаній. У Росії – все навпаки. У нашій країні досі немає єдиного правового механізму проектного фінансування. У зв'язку з цим експерти вказують на те, що необхідно розвивати інші небанківські інструменти. Докладніше про них – читайте у «Темі тижня» на STROY.EXPERT.

Проектне фінансування

Незважаючи на те, що основним способом залучення інвестицій для будівельних проектів у Росії все ж таки залишається проектне фінансування, механізми його ще недостатньо розвинені. У всьому світі проектним фінансуванням займаються класичні інвестиційні банки, які мають право здійснювати прямі інвестиції у великі проекти. Наші ж банки - це, здебільшого, кредитні та депозитні установи. На думку експертів, через кілька десятиліть Росія таки прийде до європейських стандартів проектного фінансування, але поки що говорити про це зарано. Для цього у нас немає законодавчих та виконавчих механізмів, судова система та система контролю також відстає від належного рівня.

Дмитро Нирков, керівник проекту ЗАТ «БФА-Девелопмент»:

Як правило, девелоперські проекти є довгостроковими та досить ризикованими, особливо в умовах сьогоднішньої адміністративної невизначеності та політичної ситуації, через що досить складно оцінити ризики. Проектне фінансування банками здійснюється лише після отримання дозволу на будівництво, багато фінансових установ починають виділяти кошти вже після початку будівництва. У зв'язку з цим девелоперу вкрай складно отримати інвестиції, наприклад, на етапі передпроектних підготовок: треба шукати співінвестора, або вкладати власні кошти.

Власні кошти, договори ДДУ

Найбільша проблема в рамках надання цього джерела фінансування – низький рівень довіри та падіння попиту з боку потенційних пайовиків (покупців квартир). За деякими оцінками, ошуканих пайовиків по всій країні зафіксовано сьогодні від 45 до 150 тис. осіб. Якщо ситуація з недосконалістю механізму їх захисту (ФЗ-214) не зміниться, проблеми лише посилюватимуться. Не допоможе навіть стимуляція заходів підтримки іпотеки – у ситуації падіння доходів населення навіть рівень іпотечної ставки у 8% навряд чи сприятиме пожвавленню попиту.

Володимир Гамза, голова комітету Торгово-промислової Палати РФ з фінансових ринків та кредитних організацій:

ФЗ-214 треба постійно правити. Ситуація змінюється, з'являються нові обставини. І тут мова вже не йде про те, хороший чи поганий сам закон, а лише про те, що парадигма розвитку будівельного сектора через механізм пайовиків була спочатку неправильною. Правильно було б сформувати підхід через проектне фінансування, тоді в країні вже зараз з'явився б нормальний інститут проектного фінансування, а ошуканих пайовиків і близько не було.

Крім Закону про Компенсаційний фонд Держдума планує запустити близько 12 різних законів, усі вони працюватимуть у комплексі. Не можна розглядати окремо кожен із цих елементів системи. Наразі реалізується системний підхід, який дозволить запустити, зокрема, і принципи проектного фінансування. Нарешті поєднали економіку та будівельну сферу, сформулювавши поняття «обґрунтування інвестицій». Насправді, сьогодні нікому не потрібні «гроші відразу», потреба в них виникає в міру розкрутки проекту з оцінкою етапів ризиків на кожному з них. У новому законі відповідальність забудовника піднято на 3-4 рівні порівняно з попередніми актами, для цього у ФЗ-214 введено та пояснено додаткові елементи, такі, наприклад, як ексроу-рахунки.

У Європі вже давно вигадали та реалізують ефективний механізм поетапного залучення фінансових коштів за проектом. Наприклад, вирив забудовник котлован - пайовик заплатив за свою майбутню квартиру 15% вартості, освоїли 1 поверх - покупець заплатив ще 10% і так далі. Таким чином формується абсолютно захищена правова схема фінансування будівництва.

Андрій Шовковий, Генеральний директор ВАТ «АФЖС»:

Я не зовсім згоден із критикою системи страхування ризиків забудовників у нашій країні. Як приклад наведу останні парламентські слухання, які йшли 6,5 години (близько 30-40 хвилин було присвячено обговоренню законопроекту про Компенсаційний фонд, а решту часу віддали на відкуп пайовикам, які приїхали з усіх регіонів Росії). У жодному виступі не було претензій пайовиків до страхових компаній, претензії переважно стосувалися влади та забудовників. Звичайно, ФЗ-214 сьогодні еволюціонує, весь час виявляються нові діри, які необхідно додатково доналаштовувати, особливо щодо контролю за діяльністю забудовників у рамках договірних взаємовідносин по ДДУ. Це нормальна практика: закон, ухвалений ще 10 років тому, не може залишатися в незмінному вигляді. По суті, коли ми говоримо про проблеми пайовиків, яких у нашій країні за різними оцінками від 45 до 150 тис. осіб, ми маємо на увазі тих людей, які вклалися у проекти до набрання чинності механізмом обов'язкового страхування будівельної діяльності. Зараз буде те саме: ухвалений закон націлений лише на тих пайовиків, з якими підписуватимуться договори щодо нових проектів. Однак усім зрозуміло, що цей закон ніяк не вирішить проблему цього дня. Чи будуть захищені сьогоднішні пайовики цим законом? Так. Адже йдеться про створення публічно-правової компанії, у цьому випадку матиме місце субсидіальна відповідальність держави, а значить фінансування пайовиків йтиме з бюджету, тобто з наших з вами податкових відрахувань.

Небанківське фінансування

Крім проектного банківського фінансування та власних коштів (договори ДДУ), існують інші інструменти фінансування житлової та комерційної забудови, у тому числі проектів з комплексного розвитку територій. Зокрема, може йтися про Пайові інвестиційні фонди (ПІФи), Пенсійні фонди, державну підтримку у вигляді договорів ДПП та концесій.

Ольга Архангельська, віце-президент РГУД, партнер компанії Ernst&Young:

Нині ринку активно розвиваються джерела, пов'язані з інвестиційними фондами. Справа в тому, що за кордоном пенсійні фонди є вагомими гравцями на цьому ринку. Йдеться про довгі гроші, які не вимагають дуже високої прибутковості та ідеально підходять ринку нерухомості. Втім, довгий час російське законодавство не було достатньо опрацьованим, щоб цей інструмент активно використовували забудовники. Наразі пенсійні гроші почали вливатись у галузь.

Окрім цього, дедалі активніше останнім часом застосовуються й механізми ДПП при реалізації проектів будівництва доступного (соціального) житла.

Катерина Григор'єва, директор напряму «Оцінка та фінансовий консалтинг» Групи компаній SRG:

Застосування механізму ДПП при реалізації проектів будівництва доступного (соціального) житла передбачає залучення бюджетного фінансування для створення об'єктів інженерної та соціальної інфраструктури, що є важливою умовою зниження вартості квадратного метра житла та забезпечення його доступності, реалізації за цінами, нижчими від ринкового рівня. Реалізація інвестором проектів житлової забудови передбачає також його зобов'язання щодо будівництва супутньої інженерної інфраструктури (водопостачання та каналізація, електропостачання, газопостачання, управління твердими побутовими відходами), а також об'єктів соціальної інфраструктури (шкіл, дитячих садків, лікарень). Витрати на будівництво вказаної інфраструктури, як правило, повністю лягають на інвестора і, зрештою, включаються у вартість житла. У зв'язку з цим, з одного боку, вартість житла стає недоступною для населення особливо у регіонах, а, з іншого боку, фінансові показники та окупність проекту стають неприйнятними для раціонального інвестора.

Очікується, що з цього моменту забудовники зможуть обирати між проектним фінансуванням та звичним залученням коштів громадян ДДУ. При цьому ті, хто вибере другий спосіб, повинні будуть дотриматися всіх вимог, встановлених законом для забудовників, які бажають залучати для будівництва житлових будинків гроші громадян (ч. 2 ст. 3 Федерального закону від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ ""); далі – Закон № 214-ФЗ). Інакше використати кошти фізичних осіб вони не зможуть (). А ось на забудовників, які віддадуть перевагу проектному фінансуванню, зазначені вимоги не поширюватимуться. Про це під час конференції ВД "Коммерсант", що відбулася вчора "Девелопмент нової хвилі: класика чи авангард?" заявив фінансовий директор АІЖК Віктор Шлєпов.

Нагадаємо, що минулого року було прийнято закон, що регламентував створення спеціального фонду захисту прав громадян – учасників пайового будівництва (Федеральний закон від 29 липня 2017 р. № 218-ФЗ " "; далі – Закон № 218-ФЗ). Такий фонд запрацював. Крім того, закон запровадив додаткові вимоги до забудовників, які дають змогу залучати гроші громадян при будівництві житла – у тому числі щодо розміру власних коштів (). Поширюватимуться ці вимоги на тих, хто отримав дозвіл на будівництво після 1 липня 2018 року.

Чи можливе повернення громадянину грошових коштів, якщо на момент настання страхового випадку страхова компанія відкликала ліцензію, інші страхові компанії переукласти договір страхування із забудовником відмовляються, а якихось активів у забудовника немає? Відповідь на це та інші практичні питання – у"Базі знань служби Правового консалтингу" Інтернет-версії системи ГАРАНТ. Отримайте повний доступ на 3 дні безкоштовно!

Водночас ухвалені зміни Віктор Шлєпов назвав лише перехідною моделлю. Найближчою перспективою планується замінити залучення коштів громадян проектним фінансуванням. Відповідна ідея викладена в затвердженій Урядом РФ 21 грудня 2017 року "План заходів з поетапного заміщення протягом трьох років коштів громадян, які залучаються для створення багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості, банківським кредитуванням та іншими формами фінансування, що мінімізують ризик для громадян". " " розроблена урядом разом із Банком же Росії та АИЖК на виконання доручення Президента РФ (). Документ передбачає відмову від прямого залучення коштів громадян на будівництво житла вже протягом найближчих трьох років. "Забудовники втратять можливість залучати кошти некваліфікованих інвесторів, якими є більшість фізичних осіб, і залучатимуть такі кошти від професійних учасників ринку, якими є банки", – заявив експерт.

Центральним механізмом проектного фінансування стануть. Як і раніше, збережеться можливість купівлі житла на етапі будівництва, механізм оформлення ДДУ з усіма його позитивними атрибутами у вигляді державної реєстрації, прозорості, підзвітності. Громадянин зможе укладати ДДУ, але кошти будуть вносити на спеціальний рахунок ескроу. Це тристоронній договір між покупцем, банком і забудовником.З одного боку, громадянин розлучатиметься з цими коштами і вони блокуватимуться до завершення ДДУ (громадянин не зможе передумати та забрати їх).З іншого боку, забудовник не зможе отримати ці кошти до виконання своїх зобов'язань.А в процесі будівництва фінансування здійснюватиметься банками у формі проектних кредитів, які фондуватимуться за рахунок коштів, розміщених на ескроу-рахунках", – пояснив Віктор Шлєпов.

Також згідно "" кошти громадян, розміщені на спеціальних рахунках, відкритих для розрахунків по ДДУ, страхуватимуться у розмірі не більше 10 млн руб. "Припустю, що в Росії в такий ліміт укладеться близько 95-97% угод, що укладаються. По Москві, зрозуміло, навряд чи. Видається, що такий прямий державний захист повинен убезпечити громадян. Деталі цього механізму будуть опрацьовуватися, але це в будь-якому випадку надійніше, чим нинішній кредитний ризик забудовників", – сказав представник АІЖК.

Для того щоб така модель запрацювала в "пілотному режимі" вже з середини року, зараз, за ​​словами Шлєпова, обговорюється питання внесення відповідних змін до чинного законодавства.

Однак далеко не всі фахівці поділяють цей позитивний настрій. Так, виконавчий директор ДК "МІЦ" Даромір Обуханич, з одного боку, визнав проектне фінансування кроком до цивілізованого ринку. Але, з іншого боку, він спрогнозував неминуче збільшення цін на нерухомість: "У покупців буде гарантоване розуміння результату своїх вкладень, а за це треба платити. До того ж, проектне фінансування, безумовно, гроші не безкоштовні. Все це спричинить збільшення вартості житла ". Водночас, додав він, вітчизняна система іпотечного кредитування значно відстає від світової, що навряд чи дозволить компенсувати зростання цін та підтримати ринок на потрібному рівні. У свою чергу, голова ради директорів ДК "Садове кільце" Сергій Колуновпередрік фінансові складнощі для невеликих забудовників: "Маленькі компанії з маленькими проектами банкам не цікаві. Відповідно, отримати проектне фінансування вони в 99% просто не зможуть. Банкам зручніше працювати з великими компаніями та великими проектами (від 50 тис. - 100 тис. кв. м кожен). А заступник голови Москомбудінвесту Олександр Гончаровв цілому скептично поставився до такого інструменту, як рахунок ескроу: "Механізм фінансування за допомогою ескроу існує з 2014 року. Але за ці три роки жодної операції за рахунками ескроу так і не було зареєстровано. Отже, велике питання, чи готові банки замістити те фінансування , що зараз йде від учасників пайового будівництва".

Ринок будівництва. Проектне фінансування. Що зміниться?

Великі забудовники виживуть, дрібні — підуть із ринку нерухомості. Тенденція зниження вартості ділянок. Як виживатимуть забудовники? Перспективи розвитку будівельного ринку.

Ринок новобудов. Його розвиток.

Російський девелопер, голова Ради директорів та власник корпорації «Барклі» Леонід Казинець каже, що виживати на ринку новобудов будуть сильні та стійкі компанії, які мають свої проектні та підрядні потужності. Решта закриються. В даний час на ринку новобудов не буде місця для забудовника одного проекту, з одним об'єктом та невеликим обсягом забудови.

Лише у жовтні в Росії збанкрутувало майже 70 забудовників. Якщо враховувати, що всього в країні близько 2,5 тис. забудовників, то незабаром року через два їх залишиться мало.

Законодавчі зміни. Проектне фінансування. ЦБ – фінансування та регулювання ринку.

Уряд Росії оголосив про план переходу від пайовогобудівництва до банківського (проектного фінансування)протягом трьох років.
Якщо всі ризики при купівлі новобудов пропадуть, вартість первинного ринку житла і вторинного стануть однаковими. Покупці нерухомості не зможуть придбати квартири дешевше за ринкову ціну.
ЦБ має фінансувати великі обсяги будівництва у країні. Якщо ЦП не робитиме це централізовано, то житло не фінансуватиметься. При переході до проектного фінансування основну відповідальність за обсяги житлового будівництва має нести фінансовий регулятор, а не Мінбуд. Будувати буде неможливо без достатнього кредитування за невисокими ставками.
Сірі схеми продажів квартир у будинках, що будуються, з'явилися через те, що банки не були готові фінансувати будівництво житла в Росії. Наразі становище банків стало ще складнішим ніж раніше. Як вони візьмуть на себе кредитування такого будівництва у Росії?
Якщо гроші покупців відразу підуть з обороту будівництва (приблизно 5 трлн.руб.), їх повинні замінити аналогічним проектним фінансуванням. Нині банківські кредити становлять забудовників житла близько 700 млрд крб. За новими правилами фінансування власний капітал забудовників також має збільшитись, але він оцінюється приблизно в цю ж суму.

ЦБ навіть посилює вимоги до проектного фінансування в галузі будівництва, якості застав, співвідношення власного та позикового капіталу забудовників, до процедури контролю фінансування будівництв та оцінки вартості проектів. Регулятор поводиться зараз жорстко, щоб не було дутих активів на балансах банків і сильно переоцінених застав у нерухомості, які спостерігалися раніше.

Кредитування будівництва. Проектне фінансування.

Банки намагаються здобути максимальну прибутковість від кредитування новобудов. За інфляції 4% вони видають фінансування проектів за ставками не нижче 15%. Це неправильно, проектне фінансування не повинно кредитуватися понад 8% річних.

Ставки за банківськими кредитами на будівництво для проектного фінансування мають бути близько 7% річних.
Нині забудовники працюють із прибутковістю на власний капітал у розмірі 20% річних. Не зрозуміло, чи буде вона знижуватися, але якщо дохідність девелопера нижче 15% річних, бізнес стає не вигідним.

На даний момент будівельні майданчики, які не зможуть вийти на ринок до переходу на нову схему до нових поправок до 1 липня 2018 року, вже не будуть нікому потрібні на ринку. Після цього відбудеться масове затоварення нікому не потрібних земельних ділянок.

Вже зараз економія 1-2 тис. руб. в обробці квадратного метра становить великий інтерес для покупців новобудов. Будівельно-монтажні роботи, вартість підключення до мереж, переведення землі в інше призначення і т. д. – все давно розраховане та оптимізоване, знижуватися за ціною вже нікуди.

Земельні ділянки під будівництво стануть дешевшими.

Зростання цін на ринку не передбачається, покупців замало. Єдина ніша для економії – це ціни на земельні ділянки. Далі ринок рухатиметься у напрямку здешевлення земельних ділянок. З початку 2014 року вони подешевшали вже вдвічі-втричі. Передбачається, що їхня вартість опуститься вдесятеро з початку кризи.

Власний капітал у девелоперському, та й у будь-якому бізнесі – найдорожчий, кредити банків поки що дорогі. Фінансове навантаження на квадратний метр у девелоперських проектах високе, а ціна продажів не зростає.

«Щоб проекти були рентабельними, щось має бути дешевшим. Проектне фінансування дешевшим не стало, власний капітал забудовника подорожчав. Єдиний вихід для збереження рентабельності проектів – зниження вартості земельних ділянок.»

Стає невигідним тримати в активі землю і нічого з нею не робити. Зниження вартості ділянок тільки починається, це дозволить розвивати ринок житла у Росії. Земельна ділянка коштуватиме до 2% від виходу обсягу житла на ній, а не 10%, як зараз.
В останні роки столична влада видала дозволи на будівництво майже на 100 млн кв. м. різним компаніям. Багатьма з цих будівельних ділянок мають непрофесійні забудовники, підприємства, що розташовані на ділянках у Москві, та інші непрофільні структури. За скромними оцінками таких ділянок більше половини. Хтось зможе правильно ними розпорядитися та запустити їх у будівництво, знайшовши професійного партнера або продавши за розумною ціною.

Загалом, ринок новобудов разом із вторинним ринком нерухомості також зазнаватиме змін, відповідно до нових вимог уряду та необхідності шукати нові шляхи розвитку.

З розвитком проектного методу ведення бізнесу в усьому світі виникла необхідність впровадження принципово нового механізму залучення коштів, що дозволяє проводити роботи без наявності будь-якого готівкового заставного майна. Далі розглянемо, що таке проектне фінансування і чим воно відрізняється від інших видів залучення грошей у державному та корпоративному секторі.

Поняття проектного фінансування

Проектне фінансування є спосіб залучення коштів для забезпечення довгострокового інвестиційного проекту. Його ще називають інвестиційним кредитом. Особливістю способу є те, що гроші видаються не під державну чи корпоративну гарантію та не під заставу майна, а під той грошовий потік, який генеруватиме проект після його завершення. З погляду традиційного кредитування така позика виглядає малозабезпеченою та ризикованою.

Отримати державні гарантії вдається далеко не всім, а отримання застави під готівку може бути утруднено їх високим ступенем зносу і, відповідно, низькою вартістю. В інвестиційному кредиті головними гарантіями для позикодавців можуть бути ліцензія, розробка та використання особливо цінних активів, право користування, виробництво продукції.

У світі практика інвестиційного кредитування вже досить розвинена, проте, для Росії вона все ще незвична справа. Позичити коштами перспективний, але ризикований стартап, більшість банківських організацій не ризикне. Однак коли формується команда з відомих професіоналів, а сама ініціатива обіцяє добрий прибуток, то шанси отримати необхідний капітал значно зростають.

У вигляді інструментів фінансування інвестиційного кредиту можуть виступати акціонерний капітал (прямі інвестиції), акредитиви, банківські позички, лізинг, інколи ж – товарні кредити. Попит мають проекти з потенційною високою прибутковістю, такі як будівництво житла, індустріальних та комерційних об'єктів, налагодження випуску нового затребуваного на ринку виду продукції, перепрофілювання або модернізацію підприємства.

З метою отримання такого фінансування для впровадження задуму обов'язково створюється проектна компанія у вигляді окремої юридичної особи. Гроші виділяються на реалізацію певних цілей, статті витрат чітко визначені, і позичальник не може їх змінювати за власним бажанням. Якщо при корпоративному фінансуванні всі ризики лягають на організаторську організацію, то при інвестиційному кредиті ризики діляться між ініціатором, банком-кредитором і позичальником.

В Росії дуже рідко виділяється повна сума на всю ініціативу, найчастіше банкіри вимагають, щоб позичальник вклав частину власних коштів, зазвичай обсягом 25-40% від загальної суми.

При цьому початкові роботи (FEED, ТЕО, проектна документація) оплачує ініціатор задуму, а кредитні дні підключаються на етапі будівництва. Після закінчення інвестиційної фази нові створені активи закладаються банку під отриманий кредит.

Щоб зменшити ймовірність збитків за такого ризикованого кредитування, банки проводять детальну експертизу, складають бізнес-плани, ТЕО, фінансові моделі, маркетингові дослідження. Це змушує всі сторони глибше вникати у специфіку бізнесу, розуміти процеси, що у ньому відбуваються. Якщо йдеться про будівництво "з нуля" чи модернізацію вже існуючого об'єкта, то звертається увага на наявність у власності чи умовах довгострокової оренди земельної ділянки. Крім того, велике значення має організація, яка здійснюватиме будівельно-монтажні роботи.

Існують дві основні форми виділення коштів за такого виду забезпечення ініціативи:

• Співфінансування. За нього всі кредитори об'єднуються у єдиний пул (синдикат, консорціум), і з позичальником укладається єдиний кредитний договір.
• Паралельне незалежне фінансування. І тут кожна банківська організація забезпечує грошима свій субпроект (частина загального починання), укладаючи окремий кредитний договір із позичальником.

Інвестиційний кредит іноді називають "фінансування з регресом", тобто з вимогою про повернення позики. Виділяють три основні форми виділення коштів:

На відміну від звичайного кредитування, перед ухваленням рішення про інвестиційне кредитування термін розгляду поданої заявки більш тривалий і може становити від кількох місяців до півтора року.

Специфіка роботи з інвестиційним кредитом

Проектне фінансування базується на певних принципах, які застосовуються до всіх подібних випадків. Специфіка обумовлена ​​високим ступенем ризиків для сторін, тому велика увага приділяється як фірмі-одержувачу коштів, а й запропонованої до впровадження ідеї.

Проект виділяється окремовід основної діяльності підприємства, створюється юридична особа, через яку здійснюються всі платежі. Це має свої переваги і необхідно з низки причин:

• Діяльність із впровадження задуму починається "з чистої особи". Виведення всіх маніпуляцій в окрему структуру дозволяє уникнути проблем, які можуть бути пов'язані з діяльністю основної компанії в минулому, наприклад, з перевірками фіскальних служб за попередні періоди, визнанням недійсними окремих договорів чи судових позовів за іншими напрямками.
• Проект стає більш відкритим та прозорим. Проведення всіх платежів та планування фінансових потоків добре відстежуються, немає перетину з іншими фінансовими потоками фірми. Прозорість підвищує оцінну вартість задуму та сприяє довірі між численними партнерами.

Ретельно досліджуються всі можливі ризикита проводяться заходи для зведення їх до мінімуму, щоб залучити інвестора. Ця робота здійснюється ще на передінвестиційному етапі. Після розгляду потенційних небезпек кожна сторона бере на себе частину ризиків, якими здатна максимально ефективно управляти, а також контролювати їх. Наприклад, ризики можна розподілити так:

• політичні віддати залученому державному органу;
• технологічні покласти на постачальників обладнання;
• ринкові передати покупцям продукції та його партнерам через механізм спеціалізованих контрактів.

Учасники починання дають один одному функціональні гарантії у вигляді "комфортних листів" або укладання меморандуму про взаєморозуміння, попередніх договорів з покупцями. Ідеальний варіант – отримання державних гарантій про пільгове оподаткування чи спеціальні умови на певний термін, це можливо за соціального значення впроваджуваної ініціативи.

Фінансові моделі, що використовуються при інвестиційному кредиті, дуже важливі для стабільності впровадження задуму. Моделювання здійснюється за допомогою створення структурованих проформ звітності, які інтегровані у розрахунки балансового стану проекту, його грошових потоків та очікуваного прибутку. Доброю підмогою для цього стають міжнародні загальноприйняті стандарти фінзвітності.

Побудова фінансової моделі проводиться на основі припущень щодо ключових факторів, що впливають на бізнес, вироблених при плануванні. Фахівці повинні при цьому ретельно вивчити особливості підприємницьких процесів у потрібній сфері та взаємозв'язку з ключовими факторами. Чим точніше змодельована очікувана діяльність об'єкта, там надійнішими будуть оцінки його грошового потоку, що є основою кредиту.

Якісне управління реалізованою ініціативоюбезпосередньо залежить від професіоналізму власних чи запрошених менеджерів, їхньої готовності та вміння правильно організувати комунікації між партнерами та учасниками починання, координувати їх дії. Менеджмент має якісно налаштувати питання маркетингу, фінансів, логістики, обміну інформацією.

Часто практикується залучення до роботи досвідченого фінансового радника, який може надати підтримку в аналітичному, юридичному та інформаційному супроводі задуму. Найчастіше допомога потрібна при вирішенні таких проблем:

• вибір найкращої структури проекту;
• підготовка бізнес-плану, інформаційного та інвестиційного меморандумів;
• організація необхідних експертиз (технологічної та інженерної);
• пошук інвесторів та акціонерів, організація переговорів з ними;
• заходи щодо скорочення витрат та максимізації очікуваної ціни об'єкта;
• розробка способів взаємодії між організаторами та кредиторами, вирішення поточних фінансових та правових питань;
• регулярна підготовка звітів про перебіг робіт;
• допомога у розробці контролю, управлінського обліку та управління персоналом.

Проектне фінансування передбачає виділення коштів на тривалий період, що невластиво для Росії, де частіше використовують "короткі гроші". Рідко реалізація масштабної ініціативи вкладається у 2-3 роки, як правило, вкладені гроші почнуть повертатися позикодавцю через 5-10 років. У цьому терміні рік-півтора займають лише підготовчі роботи, економічні викладки та підготовка плану.

Всі ці заходи вимагають чималих вкладень, які можуть становити 10% від загальної вартості і навіть більше, і вони лягають на ініціатора задуму. При цьому інвестори далеко не завжди враховують ці витрати під час укладання угоди і вимагають вкласти 25-30% своїх грошей у починання, щоб підтвердити серйозність намірів.

Ролі учасників процесу

Як зазначалося вище, на відміну випадку із отриманням традиційної позички, інвестиційний кредит можливий лише із залученням широкого кола учасників, розподіляючих ризики. До них належать такі організації.

Фінансові інститути, що виділяють кошти. Зазвичай на проектні кредити готові великі банківські організації, які мають змогу виділяти гроші чи інші активи з відстроченим терміном повернення. Мінімізувати небезпеку втрат банки намагаються, виділяючи кошти не одноразово, а окремими траншами за затвердженим графіком. Якщо щось піде не так, можна зупинити забезпечення проекту, уникнувши великих втрат. Існує також можливість ввести у проект свого контролера, який має право зупиняти ризиковані транзакції.

Ініціатор.Від нього потрібна наявність досвіду управління у відповідній сфері, оскільки його зона відповідальності – це операційна частина та показники ефективності продажів (KPI). Добре ім'я та авторитет серед покупців продукції бажаний. Легше отримати позику вже відомим компаніям, які вирішили розширити свій бізнес. До них вимоги банкірів лояльніші, ніж до індивідуальних клієнтів, які бажають тільки розпочати свій бізнес.

Землевласник.Нерідко застосовується практика, коли власник земельної ділянки передає її безземельному ініціатору в управління, одержуючи натомість частку у проекті. Вартість ділянки безпосередньо залежить від розташування, наявності автомобільних та залізниць, доступності енергоносіїв, наявності дозволу на будівництво.

Технічний замовникТакі спеціалізовані організації залучаються банками у випадках, коли потрібно виконати складні будівельні роботи, яких не застосовні типові варіанти. Технічний замовник проводить весь комплекс робіт:

• інжиніринг (дослідження, погодження, проектування);
• постачання матеріалами та обладнанням;
• будівництво (підбір підрядника, смр, здавання в експлуатацію).

Ризики техзамовника – виконання робіт за графіком та виконання бюджету. Перевитрата (підвищення цін субпідрядниками, невраховані роботи) він оплачує зі своєї кишені.

Інвестор.Як правило, банки не покривають всіх потреб ініціаторів, тому потрібен інвестор, який повністю або частково закриє всі грошові питання за частку в бізнесі. Інвесторами зазвичай виступають приватні особи, які не розраховують брати активну участь у розвитку виробництва згодом. Їхні інтереси найчастіше обмежуються бажанням вигідно перепродати свою частку великим гравцям на ринку після підвищення її вартості або отримувати дивіденди (пасивний дохід) від використання об'єкта за призначенням. Якщо справа стосується видобутку природних ресурсів, то можливе використання такого механізму як угода про розподіл видобутої продукції.

Переваги та ризики інвестиційного кредитування

Проектне фінансування дає можливість запровадити нову ініціативу, не прив'язуючись до попередньої багаторічної діяльності компанії чи організації. При цьому на відміну від багатьох інших починань, при такому забезпеченні величезне значення має система управління, що автоматично робить проект набагато якіснішим і передбачуваним.

У багатьох бізнес-планах на перше місце ставлять маркетингове та фінансове обґрунтування, відсуваючи на другий план питання підбору та підготовки персоналу, налагодження системи взаємодії, інформаційного та організаційного забезпечення. При розгляді заявки на отримання інвестиційного кредиту ретельно вивчаються всі без винятку сторони питання, щоб уникнути збитків, перекрити які вже не буде чим.

Основні ризики при проектному фінансуванні полягають у наступному:

• зміна політичної ситуації, здатне вплинути на ключові параметри задуму;
• юридичні питання, зокрема, отримання необхідних дозвільних документів та ліцензій;
• помилки в економічних розрахунках щодо рівня затребуваності продукції та її прибутковості, що не дозволить покрити усі витрати;
• зростання цін на сировину;
• зрив термінів будівництва та введення об'єкта в експлуатацію;
• значне перевищення затвердженого кошторису.

Російські умови поки що не здатні надійно захистити бізнес від зовнішнього неекономічного впливу, тому банківські установи дуже неохоче дають довгострокові кредити без надійного підтвердження високоліквідного заставного майна або державних гарантій.