Pembiayaan projek kehidupan. Apakah projek yang tidak dibiayai?

Khabar angin mengenai hasrat untuk menukar skim penerimaan tunai berasaskan saham kepada skim pembiayaan projek, yang berlegar-legar di pinggir pemasangan profesional, kini telah menjadi asas yang jelas. Presiden mengarahkan Bank Negara untuk membangunkan satu set pendekatan bagi pelaksanaan berperingkat modal saham untuk pembiayaan projek.

Penyunting laman web meminta komen mengenai inovasi pengurus atasan syarikat yang boleh dilupakan yang akan datang, dan dalam rangka artikel ini, kami akan cuba membincangkan bagaimana kami bersedia dan bagaimana untuk memasuki pasaran tanpa gangguan pertama Dan untuk yang segala-galanya boleh dilihat.

Masalah dan perubahan radikal dalam cara hidup

Tidak prihatin dengan akta perundangan yang mengawal selia pasaran saham, mereka bergelut dengan nasib kulit, dan kerajaan pindaan nyanyian semakin berkembang, menyeru untuk merebut saham daripada risiko, semuanya tanpa mencapai sebarang keputusan yang ketara iv. Seperti sebelum ini, di beberapa wilayah di negara ini, orang-orang masa lalu berhadapan dengan masalah yang tidak dapat dipisahkan, seperti penyempurnaan kehidupan seharian dan penerapan perubahan dalam mencari cara untuk membolehkan minat mereka diteruskan.

Nampaknya, Kementerian Kemudahan Awam dan Perumahan dan Kemudahan Awam mula melihat Undang-undang Persekutuan No. 214 dan menghasilkan peraturan baru yang, pada dasarnya, adalah mustahil untuk mematikan risiko untuk pekerja saham. Seolah-olah ia tidak ada, sebagai contoh, pada penghujung 2017, Menteri Mikhailo memberitahu wartawan tentang perintah baharu Presiden. Tiada apa-apa lagi yang diketahui tentang syarat peralihan, dan masih tidak jelas bagaimana peralihan sedemikian boleh direalisasikan secara teknikal. Vlasna, ia juga tidak jelas sama sekali, bagaimana turbin terkutuk negeri itu menjerit tentang gergasi yang ingin melukis minda hidup mereka dengan perbelanjaan yang minimum.

Apakah jenis projek yang tidak membiayai pasaran baharu?

Apakah maksud peralihan kepada pembiayaan projek? Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa ia tidak lagi dapat mengekalkan integriti pada mana-mana peringkat kehidupan, dan menjual apartmen setelah ia siap. Koshti akan memberi wang untuk minum tin sebagai sebahagian daripada projek nyanyian. Sudah tentu, kehidupan yang mahal adalah lebih mahal, dari sudut pandangan mana, inovasi itu tidak praktikal untuk rakyat, walaupun pakaian "tidak mendapat" dan "akan" akan dikurangkan kepada minimum. Kenaikan harga juga agak terdedah kepada trend semasa sehingga monopoli pasaran oleh pelupa yang hebat, beberapa syarikat modal besar tidak dapat mengimbangi margin keuntungan - pinjaman bank lebih mahal daripada kos, dan diperoleh daripada pembayar.

Sudah tentu kebanyakan orang tidak mengambil berat tentang modal kuasa, jadi mereka takut untuk mengumpul wang daripada saham rakyat atau menguruskan pinjaman bank, walaupun pemaju akan bekerja untuk wang. Pada masa kini, pinjaman bank tidak murah bagi mereka yang lupa, adalah perlu, menurut fikiran tertentu, bahawa lebihan bayaran untuk meminjam pinjaman harus dari 20% hingga 60%, sebagai tambahan kepada saham, yang mana anda tidak perlu membayar. apa sahaja. Menjalankan perniagaan harian adalah sia-sia bagi syarikat, kerana tiada insentif kewangan pada minda yang bijak.

Monopoli pasaran dengan cara masa lalu?

Satu-satunya faktor yang membangkitkan keyakinan adalah kemungkinan melaksanakan rancangan itu - pakar percaya bahawa skim pembiayaan projek memerlukan penyiapan dalam 10 - 15. Sehingga itu, semuanya akan sama seperti sebelumnya, menandatangani DDU dan pembayaran di bawah kontrak . Sehingga 2018, pindaan baharu kepada Undang-undang Persekutuan 214 akan dijangka, yang secara semula jadi akan mempercepatkan bilangan pelupa. Kami bercakap tentang faedah kepada saiz modal berkanun pelupa, yang menerima wang tunai, kepada saiz modal kuasa, yang merupakan sebahagian daripada semua wang tunai yang diperlukan untuk kehidupan seharian, serta keperluan untuk sumbangan kepada Pampasan Dana.

Nah, perubahan asas kepada perundangan yang mengawal selia kehidupan seharian sedang berlaku. Bagaimanakah perubahan ini muncul pada barang yang boleh dilupakan dan pada potensi pembelian pangsapuri dari Novobudovs? Laman web ini memberitahu warga terbesar pasaran Moscow dan Podmoskov.

Komen pakar

Roman Sigitov Ketua Pengarah SEVERIN DEVELOPMENT

Sudah menjadi jelas bahawa peralihan daripada modal saham kepada pembiayaan projek akan berlaku: Presiden Rusia telah mengarahkan pembangunan peralihan berperingkat selama 3 tahun.

Idea untuk beralih kepada pembiayaan projek telah ditinggalkan sepenuhnya. Negeri itu sudah bosan dengan membazirkan usaha dan wangnya untuk "menyelesaikan" masalah yang berkaitan dengan saham yang hilang, dan "kesedihan" para pelupa yang hebat. Lebih mudah untuk anda mengalihkan tanggungjawab ke bahu pekerja pasaran profesional yang lain. Dan dengan kerikil seperti itu dia akan memasuki bank.

Inovasi telah membawa perubahan ketara kepada pasaran. Kami terlebih dahulu akan menyatukan proses perbankan dalaman yang berkaitan dengan jenis pinjaman untuk kehidupan harian. Dari sudut pandangan organisasi, ia akan menjadi jelas kepada semua pemaju bahawa prosedur dan kriteria untuk memberi pinjaman kepada projek akan menjadi lebih jelas.

Pada ketika ini, sub-portfolio hayat kredit bank akan meningkat dengan ketara – sebanyak 1.5–2 kali ganda. Pembangun kini tidak mempunyai pilihan selain membuka saluran kredit baharu. "Permintaan" sedemikian tidak dapat dielakkan "menetap" dalam masyarakat masa depan, akibatnya harga jualan setiap meter persegi untuk pembeli meningkat sekurang-kurangnya 10-20%, kerana negara tidak memperuntukkan pembayaran pampasan khusus.

Roman Sichov Ketua Pengarah Kumpulan Tekta

Di Rusia, pasaran penjagaan utama telah dibentuk dalam fikiran inflasi yang tinggi dan pinjaman mahal untuk pelaksanaan projek, dan faktor utama dalam membiayai kehidupan pembeli. Walau bagaimanapun, hari ini adalah jelas bahawa peralihan dalam jualan kehidupan yang akan berlaku sehingga pelaksanaan projek siap sedia akan berlaku, dan kemungkinan besar akan dilupakan (sejak 2018) hanya meletakkan asas untuk tempoh penyesuaian. Membiayai projek dengan mendapatkan sumber kredit dan kos kuasa tinggi akan mengecualikan pemegang saham dan pasti akan menyelesaikan masalah hutang jangka panjang, kerana akan ada sekatan kekal ke atas jualan pangsapuri sebelum projek itu mula beroperasi.

Di satu pihak, kehidupan seharian yang dikongsi dapat dilihat oleh semua orang - pelupa, pemegang saham dan negara, seperti yang mereka katakan tentang perniagaan yang betul. Pelupa dibenarkan untuk menyelaraskan kenaikan harga, pemegang saham dibenarkan membeli kehidupan dengan harga yang baik, dan kuasa dibenarkan untuk membayar cukai dan meningkatkan KDNK. Sebaliknya, semua negara yang bersalah tidak mempunyai sistem untuk menjual pangsapuri di peringkat lubang asas. Semua amalan dunia adalah berdasarkan pelaksanaan kehidupan sedia, dan hanya pelabur profesional yang harus melabur dalam projek yang sama dan risiko risiko.

Bercakap tentang pelabur dari segi fizikal, bahagian mereka dalam pasaran kami adalah tidak penting. Sebagai contoh, menurut data mengenai khalayak sasaran kompleks kediaman Mayakovsky, bahagian pembelian pelaburan hendaklah tidak lebih daripada 7%, dan bilangan pangsapuri dibeli untuk kehidupan mewah. Saya fikir gambar zagalom adalah sama untuk rakan baru Moscow.

Dengan beralih kepada penjualan barangan dari gerai siap, mereka yang lupa menyedari pasaran semasa untuk pembeli yang serupa. Mereka akan mempunyai peluang untuk menjual pangsapuri bukan untuk gambar dan perabot, tetapi untuk benar-benar menunjukkan kompleks perumahan siap, pintu masuk sebenar dan rumah, wilayah yang diperintahkan dan infrastruktur sosial yang lain.

Di samping itu, promosi kewangan perbankan di pasaran utama sudah pasti membawa kepada kemajuan dalam pembangunan projek ini di sisi bank. Ia juga penting bagi kami bahawa projek difikirkan dan dilaksanakan dengan betul, dan projek yang tidak dapat dilaksanakan melalui mekanisme lanjutan. Penggera dibangkitkan oleh kemungkinan monopoli pasaran pembangunan oleh kepentingan terbesar, yang mungkin mempunyai keutamaan dalam akses kepada sumber (maidans, talian utiliti, kewangan).

Valery Mishchenko Ketua pengarah syarikat Keluarga KASKAD

Peralihan daripada modal saham kepada model pembiayaan projek akan membawa kepada pasaran yang diperbesarkan dan keluar segera daripada syarikat yang tidak mempunyai sumber kuasa yang serius. Adalah logik bahawa walaupun perubahan itu bermakna peningkatan dalam ambang pelaburan input untuk pelaksanaan mana-mana projek di pasaran bukan penyakit. Pemaju, setelah melupakan 2 bilion rubel, tidak boleh mengambil 500 juta dari bank, menjulang 150-200 juta Keputusan pelupa yang waras: dia bergantung pada sen peserta dalam modal saham. Dan bank tidak lagi mengawal pendekatan sedemikian, kerana pemaju menyedari hakikat bahawa pasaran bernilai 600-700 juta rubel. Sungguh gila untuk menghidu kubur berkaliber kecil dan sederhana dan minum dari pasaran - mereka tidak boleh menanggung beban kewangan yang begitu besar.

Sebaliknya, perbelanjaan tambahan yang berkaitan dengan servis kad kredit "berbohong" bagi setiap meter persegi, yang bermaksud pertumbuhan. Dan ia tidak dapat dielakkan.

Peralihan kepada pembiayaan projek akan membawa kepada fakta bahawa pelabur dan bank bekerja bahu-membahu, yang bermaksud bahawa mereka akan terus mengukuhkan pembentukan integriti dan, menurut pihak berkuasa kawalan, akan berhati-hati menjaga daripada membelanjakan wang. Ini bermakna bahawa pelupa tidak akan dapat mengeluarkan sen untuk artikel debit yang melambung.

Usahawan, yang tidak boleh hidup dalam persekitaran baru, mula mencari niche baru untuk bekerja. Dua pilihan alternatif adalah mungkin: sesetengah akan memberi tumpuan kepada kraftangan, kehidupan individu, dan yang lain akan pergi ke projek eksklusif, berorientasikan kepada pelanggan yang kaya. Di sini, sebagai peraturan, kita bercakap tentang bilangan minimum jualan, untuk mencapai margin yang besar. Setakat segmen ini berkemungkinan muncul, adalah penting untuk meramalkan, walaupun pendapatan jutawan Rusia mungkin bersifat bayang-bayang.

Dmitro Kotrovsky Rakan kongsi syarikat pembangunan "Khimki Group"

Memandangkan kerajaan tidak mempromosikan cara alternatif untuk membiayai kehidupan, dan pemaju akan teragak-agak untuk mengambil pinjaman bank pada kadar faedah yang tinggi bagi pelaksanaan projek mereka, akan terdapat peningkatan dalam keuntungan projek rumah di pasaran utama. Hari ini, pada peringkat awal pembangunan skim pembiayaan, kira-kira 70% daripada dana pergi ke bank, dan 30% kepada syarikat. Dalam dunia kewajipan jualan yang meningkat, perkadaran ini mungkin berubah. Orang yang lupa mungkin boleh membayar hutang kepada bank lebih awal daripada jadual. Untuk mengelakkan penjualan pangsapuri di bangunan kecil pada peringkat pembinaan, pemaju tidak perlu mengambil sesen pun untuk membalikkan bank. Di samping itu, orang yang lupa akan mempunyai perbelanjaan tambahan yang berkaitan dengan subsidi dan kerugian dana yang terdapat pada kunci kira-kira. Kos ini, seperti yang dibelanjakan untuk membayar pinjaman mahal, akan menjadi teragak-agak bagi pemaju untuk memasukkan dalam harga produk akhir. Ramalan saya ialah harga boleh naik sehingga 40% dan menghampiri harga tertinggi di pasaran sekunder.

Inisiatif perundangan yang selebihnya ditujukan kepada masalah mendesak pemegang saham yang dikenal pasti, dan cadangan untuk menangani kepentingan pemegang saham adalah demi kepentingan lobi perbankan. Pergantungan sektor modal kepada bank hari ini adalah besar, dan pada masa hadapan ia akan menjadi lebih kuat. Walau bagaimanapun, saya ragu bahawa dalam keadaan tidak stabil sekarang, bank boleh bertindak sebagai penjamin kehidupan seharian yang dibiayai. Ia cukup untuk mengetahui akibat berangka lesen dan penyusunan semula pemimpin besar sektor perbankan.

Andriy Kolochinsky Rakan kongsi VectorBudFinance yang berhati-hati

Jika akan berlaku peralihan kepada pembiayaan projek dan bahagian penuh modal saham, keputusan dari pembekalan ini mungkin hanya diketahui oleh wakil pihak berkuasa yang memulakan inovasi. Ia diumumkan bahawa akan ada tiga tempoh masa yang penting sebelum mana-mana pemaju boleh beralih sepenuhnya kepada pinjaman bank sekiranya berlaku masalah kekal. Istilah ini benar-benar nyata, tetapi masih sukar untuk memahami bagaimana skim baharu itu praktikal. Bank hari ini tidak bersedia untuk mengeluarkan pinjaman kepada semua orang tanpa dipersalahkan, dan syarikat yang tidak menimbulkan keyakinan dan tidak menunjukkan kekuatan kewangan mereka akan ketinggalan.

Keputusan peralihan ini jelas - jangka hayat dalam yang baru akan meningkat sebanyak 30-40%, kerana yang terlupa perlu membayar pinjaman mahal selama tiga jam terakhir. Memandangkan sebelum ini pemaju membayar balik hutang kepada bank lebih awal daripada jadual untuk jumlah dana yang diterima daripada penjualan pangsapuri, kini mereka boleh membuat pembayaran pertama sebaik sahaja pangsapuri dibina dan mula beroperasi. Di samping itu, secara tradisinya, dari saat pinjaman diterima, bank diminta membayar premium, serta baki pinjaman. Jelas sekali bahawa wang telah diambil daripada orang sedemikian untuk membayar ratusan juta dolar, tidak mengejutkan.

Pendekatan ini adalah untuk kepentingan sektor perbankan. Pada masa yang sama, jumlah hutang dalam modal bank telah berkembang dengan ketara, dan kini aktiviti penghutang dikawal sepenuhnya oleh institusi kredit.

Maria Litinetska Rakan kongsi berhati-hati Kumpulan Metrium, peserta rangkaian perkongsian CBRE

Saya menghormati anda, pembiayaan projek untuk pemulangan kos pembeli adalah disebabkan oleh kekurangan ketelitian 214-FZ, yang, seperti yang ditunjukkan oleh amalan, malangnya, kami tidak dapat memberi pemegang saham jaminan 100% untuk mendapatkan semula apartmen atau memulangkan kos. Hari ini di Rusia terdapat kira-kira 38 ribu saham yang gagal dan 830 objek masalah. Sebelum itu, senarai itu telah diisi semula dengan penambahan baru. Jelas sekali, masalah itu telah mencapai perkadaran sedemikian sehingga mungkin untuk menyelesaikannya dalam tempoh semasa hanya dengan pendekatan drastik - dalam bentuk modal saham. Selain itu, kaedah kawalan ini membolehkan kawalan aktif terhadap tekanan harian pihak ketiga, dan bank itu sendiri, yang pada masa akan datang sebenarnya akan menjadi salah satu pengawal selia utama aktiviti para pelupa.

Terdapat jaminan 100% kepada pembeli bahawa pembelian unit telah siap dan beroperasi. Atas perbelanjaan anda sendiri, anda perlu membayar untuk bilangan risiko. Faedah utama peralihan yang mungkin kepada pembiayaan projek ialah peningkatan kos sara hidup, baki bank yang tinggal, yang digantikan oleh saham, tidak kos, anda perlu membayar yuran bulanan untuk mereka. Dan jika pembeli boleh membayar bank sudah semasa jualan sebelum tamat perniagaan, maka apabila bahagian itu dikontrakkan, pinjaman akan dilanjutkan untuk keseluruhan tempoh jualan, dan akan dikeluarkan selepas tsіyu pentauliahan. Di samping itu, adalah penting untuk kehilangan nyawa anda di pasaran, dan ia adalah 20-30% lebih mahal daripada analog yang akan tersedia. Dengan dasar semasa Bank Pusat Persekutuan Rusia, terdapat semua perubahan dalam rancangan untuk mengurangkan tahap pembiayaan projek. Kadar utama Bank Pusat Persekutuan Rusia dikurangkan kepada 8.25%, dan inflasi ditetapkan kepada 3%. Ale, tidak kira betapa kecilnya, ia akan membawa kepada pertumbuhan dalam sobivartosti. Secara amnya, pinjaman untuk pelupa dalam rangka pembiayaan projek berkisar antara 13% hingga 20% daripada jumlah keseluruhan. Marilah kita menganggap bahawa anda akan mencari cara untuk menjadikannya lebih murah, maka instrumen pembiayaan sedemikian akan tetap mahal, tetapi tidak akan ada pinjaman mahal, dan tidak akan ada wang untuk saham digabungkan dengan yang murah. Harga apartmen yang dijual kepada institusi pendidikan prasekolah, pada dasarnya, adalah pelaburan dalam kehidupan seharian dan keuntungan untuk masa depan. Oleh itu, setelah menerima wang pembeli, pemaju mengambil pendapatan serta-merta, dan mendapatkan rumah itu kemudian. Keuntungan ini sendiri membantu untuk membayar balik pinjaman sebelum tarikh tamat tempoh. Jika tiada bayaran tunai, maka pendapatan akan ditarik balik sehingga selesai kerja dan penjualan produk siap.

Di samping itu, stok modal dalam modal bank berkembang dengan ketara, walaupun ia tidak sedikit, kerana kebanyakan pemaju masih menerima pinjaman untuk modal. Kehilangan pegangan saham adalah ketara kerana pemilik akan kehilangan dua saluran sebenar pembiayaan kehidupan - pinjaman dan sen sebenar. Jawatan tersedia untuk hampir semua pembangun, dan sepanjang tempoh hayat. Ini bermakna mereka perlu mendedahkan banyak maklumat komersial, menjalani pemeriksaan bank yang ketat dan menghadap pemiutang. Di samping itu, kemungkinan harga produk mereka akan menurun disebabkan oleh kedudukan pasaran saham, dan dasar kewangan bank dan negara.

Saya menghormati bahawa penerima utama peralihan kepada pembiayaan projek adalah bank. Nilailah sendiri: pemberi pinjaman mengambil pendapatan daripada modal yang telah dia letakkan untuk bangunan itu, dan kemudian juga melihat pembayaran dan pembayaran untuk gadai janji daripada jualan pangsapuri di bangunan yang sama. Pada dasarnya, bank mengambil bahagian dalam keuntungan yang diambil dari satu dan produk yang sama - sebuah apartmen.

Sebaliknya, bank perlu menjalankan kawalan yang lebih besar ke atas pekerja mereka untuk mengelakkan keruntuhan kehidupan seharian dan perniagaan. Dan adalah perlu untuk merekrut akauntan dari kehidupan seharian, mengembangkan kakitangan penganalisis yang berurusan dengan pasaran harian, dan menanggung perbelanjaan operasi berkaitan dengan ini. Dengan cara ini, bank juga perlu bersedia sebelum perubahan.

Svitlana Denisova Ketua Jabatan Jualan CJSC "BFA-Development"

Daripada maklumat yang sedikit yang kita ketahui sekarang ini, jelas bahawa jam itu sering rosak. Jelas sekali, terdapat keperluan untuk menggantikan skim untuk menerima sen daripada saham melalui akaun escrow, yang diumumkan dalam pindaan terkini kepada 214-FZ. Ini bermakna, pada dasarnya, pemegang saham tidak memindahkan wang kepada penerima, tetapi mengumpulnya dalam akaun bank. Perlu difahami bahawa sistem perbankan kita tidak disediakan dengan kemudahan yang diperlukan untuk menjalankan tugas-tugas yang perlu yang masih perlu diperolehi. Pemakanan memperoleh wang kepada bank dalam fikiran risiko yang bermaruah dilucutkan kritikan yang bermasalah dan terbuka. Sistem perbankan baru-baru ini mengalami kegawatan yang serius, banyak institusi kewangan telah meninggalkan pasaran, semuanya hanya kehancuran kecil untuk perniagaan kecil dan sederhana dan orang yang kehilangan akses kepada sen di pasaran, dan kemudian dan deposit anda, apakah yang akan menjadi jumlah, apa yang diinsuranskan.

Saiz sumbangan insurans setakat hari ini ialah 1.4 juta rubel, yang sama sekali tidak dapat dibandingkan dengan harga pangsapuri. Oleh kerana pemegang saham bertanggungjawab untuk mengumpul pemilikan penuh bank ke atas apartmen sehingga tamat kerjanya, maka deposit boleh diinsuranskan oleh kewajipan bersama. Ia masih tidak jelas berapa banyak bank kehilangan keupayaan untuk berurusan dengan akaun escrow dan akan dapat menyediakan institusi kewangan dengan pinjaman kepada semua orang yang dilupakan ini, dan ratusan ribu mereka di wilayah Rusia, yang ingin mendapatkan pembiayaan cepat untuk projek? Mengapa pelupa menolak pentauliahan bank mengikut piawaian tertinggi mereka?

Ada kemungkinan jika anda pergi untuk meningkatkan kesihatan pasaran, jika tidak, sejumlah besar syarikat lain dan biasa akan terharu. Ini pasti akan mengurangkan kewajipan cadangan kepada kadar yang dipendekkan. Kami mengesahkan semula bahawa pasaran masih boleh mengetahui sepenuhnya berita mengenai harga saham vidma. Mekanisme kerongkong bahagian saham sebagai cara untuk mendapatkan wang daripada saham serta-merta dalam kehidupan seharian pasti akan muncul pada kenaikan harga seumur hidup bukan sahaja selepas pemendekan obligasi, tetapi sebelum hubungan dengan kenaikan harga, akan datang pada sekali dari bank-bank besar. Jika kehidupan seharian dijalankan pada kad kredit, maka harga per meter persegi. m. meningkat sekurang-kurangnya pada nilai kos dan kos kredit ini, yang akan menyebabkan bau busuk.

Igor Vasilenko

25.07.2017 10:58:00

Amalan pelaburan dunia dalam sektor perumahan adalah seperti berikut: 2/3 daripada pelaburan melalui pembiayaan projek bank, 1/3 terkumpul dalam modal syarikat. Di Rusia tidak mengapa. Di negara kita masih tiada satu mekanisme undang-undang untuk pembiayaan projek. Sehubungan dengan ini, pakar menunjukkan bahawa adalah perlu untuk membangunkan instrumen bukan perbankan yang lain. Baca laporan tentang mereka daripada “Temі Tizhnya” di STROY.EXPERT.

Projek bukan pembiayaan

Terlepas dari itu, cara utama untuk mendapatkan pelaburan untuk projek masa depan di Rusia masih dilucutkan pembiayaan projek, yang mekanismenya masih belum dijelaskan dengan secukupnya. Di seluruh dunia, pembiayaan projek dikendalikan oleh bank pelaburan klasik, yang mempunyai hak untuk membuat pelaburan langsung dalam projek besar. Bank kita tidak mempunyai sistem kredit dan deposit yang sama. Pakar percaya bahawa dalam kira-kira sedekad Rusia akan mencapai standard Eropah pembiayaan projek, tetapi masih terlalu awal untuk membincangkannya. Di mana kita tidak mempunyai mekanisme perundangan dan kawalan, sistem kapal dan sistem kawalan juga membentuk tahap yang betul.

Dmitro Nirkov, kerivnik untuk projek JSC "BFA-Development":

Sebagai peraturan, projek pembangunan adalah jangka panjang dan berakhir dengan risiko, terutamanya dalam fikiran tidak penting pentadbiran dan situasi politik hari ini, yang melaluinya sukar untuk menilai risiko. Pembiayaan projek oleh bank hanya bermula selepas penarikan kebenaran untuk bekerja, dan banyak institusi kewangan mula mengalami kerugian walaupun selepas permulaan kerja. Sehubungan dengan ini, amat sukar bagi pemaju untuk mengeluarkan pelaburan, contohnya, pada peringkat persiapan pra-projek: keperluan untuk meninjau pelabur, atau melabur modal.

Vlasni Koshti, perjanjian DDU

Masalah terbesar dalam sektor pembiayaan ini ialah tahap kepercayaan yang rendah dan kelemahan pemegang saham berpotensi (pembeli pangsapuri). Mengikut beberapa anggaran, 45 hingga 150 ribu dicatatkan untuk anggaran saham di seluruh negara. osib. Jika keadaan disebabkan ketidaklengkapan mekanisme perlindungan mereka (FZ-214) tidak berubah, masalah akan terus berlanjutan. Rangsangan sokongan gadai janji tidak akan membantu - dalam situasi penurunan pendapatan penduduk, kadar gadai janji pada 8% tidak akan dapat diterima.

Volodymyr Gamza, ketua jawatankuasa Dewan Perniagaan dan Industri Persekutuan Rusia mengenai pasaran kewangan dan institusi kredit:

Undang-undang Persekutuan 214 memerlukan peraturan yang mantap. Keadaan berubah, situasi baru muncul. Dan di sini saya tidak lagi bercakap tentang undang-undang baik atau buruk itu sendiri, tetapi hanya tentang undang-undang yang paradigma untuk pembangunan sektor perumahan melalui mekanisme senarai gaji adalah salah sama sekali. Adalah betul untuk merumuskan pendekatan melalui pembiayaan projek, maka di negara ini institusi kewangan projek biasa akan segera muncul, dan tidak akan ada pemegang saham yang dikhabarkan seperti itu.

Sebagai tambahan kepada Undang-undang mengenai Dana Pampasan, Duma Negeri merancang untuk memperkenalkan kira-kira 12 undang-undang yang berbeza, yang semuanya akan dilaksanakan di kompleks itu. Tidak mustahil untuk melihat dengan teliti kulit daripada unsur-unsur sistem ini. Kini pendekatan sistemik sedang dilaksanakan untuk membolehkan pelancaran prinsip pembiayaan projek. Mereka memperkenalkan ekonomi dan sfera sosial dengan merumuskan konsep "pelaburan pelaburan". Malah, hari ini tiada siapa yang memerlukan "sen besar", keperluan untuk mereka berpunca dari dunia promosi projek dengan penilaian tahap risiko pada kulit mereka. Dalam undang-undang baru, kebolehpercayaan pelupa telah dinaikkan sebanyak 3-4 tahap, selaras dengan akta sebelumnya, yang mana Undang-undang Persekutuan-214 telah memperkenalkan dan menjelaskan elemen tambahan, seperti, sebagai contoh, escrow-rahunka.

Eropah telah lama mengimpikan untuk melaksanakan mekanisme yang berkesan untuk pengumpulan faedah kewangan secara beransur-ansur daripada projek. Sebagai contoh, setelah mengambil lubang buku nota - pemegang saham membayar 15% daripada sewa untuk apartmen semasanya, mereka menguasai 1 di atas - pembeli membayar 10% lagi, dan seterusnya. Dengan cara ini, skim undang-undang untuk membiayai kehidupan dicuri sepenuhnya.

Andriy Shovkovy, Ketua Pengarah VAT "AFZhS":

Saya tidak layak sepenuhnya untuk mengkritik sistem insurans risiko untuk golongan miskin di negara kita. Sebagai asas, saya akan membawa khabar angin parlimen yang tinggal bahawa 6.5 tahun telah berlalu (kira-kira 30-40 tahun telah ditumpukan kepada rang undang-undang yang dirundingkan mengenai Kumpulan Wang Pampasan, dan pada penghujung hari ia diberikan kepada pemegang saham yang datang dari semua wilayah Rusia). Pada penghujung hari, tiada tuntutan daripada pemegang saham kepada syarikat insurans; Sudah tentu, Undang-undang Persekutuan-214 berkembang hari ini, transaksi baharu sentiasa muncul yang perlu diselaraskan lagi, terutamanya untuk memantau aktiviti pelupa dalam rangka perjanjian bersama kontrak di bawah DDU. Ini adalah amalan biasa: undang-undang, 10 tahun lagi pujian tidak boleh hilang dalam penampilan yang tidak berubah. Malah, jika kita bercakap tentang masalah pencen, yang negara kita mempunyai pada pelbagai anggaran antara 45 hingga 150 ribu. terutamanya, kami menghormati mereka yang menyumbang kepada projek itu sebelum penubuhan mekanisme insurans wajib untuk aktiviti masa depan. Ia akan menjadi sama: undang-undang penyasaran kurang dipuji bagi pemegang saham yang perjanjian untuk projek baharu ditandatangani. Namun, kita semua sedar bahawa undang-undang ini tidak menyelesaikan masalah hari ini. Adakah saham hari ini akan dicuri oleh undang-undang ini? Jadi. Dan kita bercakap tentang penciptaan syarikat undang-undang awam, yang oleh itu mempunyai kuasa subsidiari negeri, dan oleh itu pembiayaan saham daripada bajet, supaya insurans cukai kami disediakan kepada anda.

Kewangan bukan perbankan

Selain kewangan perbankan projek dan dana kerajaan (perjanjian DDU), instrumen lain untuk pembiayaan perumahan dan pembangunan komersial sedang ditemui, termasuk projek dengan pembangunan bersepadu wilayah itu. Zokrema, anda boleh bercakap tentang Dana Pelaburan Unit (UIF), Dana Pencen, sokongan kerajaan dalam bentuk DPP dan perjanjian konsesi.

Olga Arkhangelska, naib presiden RGUD, rakan kongsi Ernst&Young:

Pasaran sedang giat membangun, berkaitan dengan dana pelaburan. Di sebelah kanan adalah bahawa di belakang kordon terdapat dana pencen dan pengaruh terbesar di pasaran ini. Terdapat banyak wang yang terlibat, yang tidak memerlukan keuntungan yang sangat tinggi dan sangat sesuai untuk pasaran kehilangan pendengaran. Sementara itu, untuk masa yang lama undang-undang Rusia tidak cukup diperiksa, sehingga instrumen ini secara aktif dimenangi oleh para pelupa. Tidak lama kemudian wang pencen mula mengalir ke galus.

Di samping itu, adalah semakin penting untuk terus bekerja dengan mekanisme DPP dalam pelaksanaan projek untuk mewujudkan kehidupan yang boleh diakses (sosial).

Katerina Grigor'eva, Pengarah Penilaian dan Perundingan Kewangan, Kumpulan Syarikat SRG:

Pelaksanaan mekanisme DPP semasa pelaksanaan projek untuk pembangunan perumahan mampu milik (sosial) memindahkan penerimaan pembiayaan belanjawan untuk pembinaan projek kejuruteraan dan infrastruktur sosial, yang juga merupakan pengurangan mental yang penting Harga per meter persegi adalah berdasarkan atas jaminan ketersediaannya, jualan pada harga yang lebih rendah daripada tahap pasaran. Pelaksanaan projek perumahan oleh pelabur juga menghantar keperluan yang sama kepada kehidupan seharian infrastruktur kejuruteraan yang berkaitan (bekalan air dan pembetungan, bekalan elektrik, bekalan gas, sisa pepejal isi rumah), serta kemudahan infrastruktur sosial (sekolah, tadika, hospital). Kos untuk penyelenggaraan infrastruktur yang ditentukan, sebagai peraturan, jatuh sepenuhnya pada pelabur dan, sebagai peraturan, menghidupkan harta itu. Sehubungan dengan ini, di satu pihak, kos sara hidup menjadi tidak dapat diakses oleh penduduk, terutamanya di wilayah, dan, sebaliknya, penunjuk kewangan dan pulangan pelaburan projek menjadi tidak menyenangkan bagi pelabur yang rasional.

Ternyata mulai sekarang pelupa akan dapat mengumpul antara kewangan projek dan pendapatan utama daripada dana komuniti DDU. Jika anda memilih kaedah lain, anda perlu mematuhi semua faedah yang ditetapkan oleh undang-undang untuk orang yang terlupa, yang berhak menerima wang untuk mata pencarian kehidupan seharian (Bahagian 2 Perkara 3 Undang-undang Persekutuan 30 Br 200 4 r. No. 214-FZ "" ); diberikan - Undang-undang No. 214-FZ). Jika tidak, anda tidak akan dapat menghilangkan bau busuk dari badan fizikal anda (). Dan paksi untuk melupakan, yang akan memberi keutamaan kepada pembiayaan projek, tidak boleh diperluaskan. Kira-kira jam ini persidangan Kommersant VD, yang diadakan semalam, "Pembangunan pembangunan baharu: klasik atau avant-garde?" kata pengarah kewangan AHML Viktor Shlepov.

Perlu diingat bahawa baru-baru ini undang-undang telah diterima pakai yang mengawal selia penciptaan dana khas untuk perlindungan hak warganegara - peserta dalam modal saham (Undang-undang Persekutuan bertarikh 29 Jun 2017 No. 218-FZ ""; selepas ini dirujuk kepada sebagai Undang-undang No. 218-FZ). Dana sedemikian telah diminta. Di samping itu, undang-undang telah memberikan faedah tambahan kepada orang yang terlupa, yang akan membolehkan mereka mendapatkan wang daripada rakyat semasa kehidupan seharian - termasuk saiz wang mereka (). Kembangkan faedah kepada mereka yang telah menolak kebenaran untuk bangun selepas 1 Jun 2018.

Ia adalah mungkin untuk mengembalikan sejumlah besar sen, jika pada masa tuntutan insurans syarikat insurans menerima lesen, syarikat insurans lain merundingkan semula kontrak insurans dengan pemilik, tetapi pemilik tidak mempunyai apa-apa aset є? Bukti tentang ini dan pemakanan praktikal yang lain -"Pengetahuan asas perkhidmatan perundingan undang-undang" Versi Internet sistem GARANT. Dapatkan akses baharu selama 3 hari secara percuma!

Pada masa yang sama, Viktor Shlepov memuji perubahan itu, memanggilnya sebagai model peralihan. Dalam masa terdekat, ia dirancang untuk menggantikan pendapatan masyarakat dengan pembiayaan projek. Idea yang konsisten telah dinyatakan dalam kelulusan oleh Persekutuan Rusia pada 21 Jun 2017 "Rancangan untuk penggantian beransur-ansur tiga bangunan komuniti, yang diperlukan untuk pembinaan bangunan pangsapuri yang kaya dan objek lain Dan tanpa pelupusan, pinjaman bank dan bentuk pembiayaan lain yang meminimumkan risiko masyarakat." " " telah dipecahkan secara serentak daripada Bank Rusia dan AHML di bawah pentahbisan Presiden Persekutuan Rusia (). Dokumen itu menyampaikan kepada Vidmova penerimaan langsung dana daripada rakyat untuk kehidupan seharian mereka untuk tiga tahun akan datang. "Pelupa mempunyai peluang untuk membuat wang daripada pelabur yang tidak berkelayakan, yang kebanyakan orang, dan membuat wang daripada peserta pasaran profesional, yang merupakan bank," kata pakar itu.

Menjadi mekanisme pusat pembiayaan projek. Seperti sebelum ini, kemungkinan untuk membeli kehidupan di peringkat kehidupan seharian akan dipelihara, mekanisme untuk mendaftarkan institusi pendidikan prasekolah dengan semua sifat positifnya dalam bentuk pendaftaran negara, wawasan, dan pengiktirafan. Seorang warganegara boleh meletakkan DDU, tetapi wang itu akan didepositkan dalam akaun eskrow khas. Ini adalah perjanjian tiga pihak antara pembeli, bank dan pembeli Di satu pihak, rakyat akan dipisahkan daripada wang tunai ini dan mereka akan disekat sehingga selesai DDU (warganegara tidak boleh mengubah fikiran dan mengambilnya). Sebaliknya, jurubank tidak akan dapat mengeluarkan wang tunai ini sehingga tamat "Yazan" tanaman mereka. Dan dalam proses pembiayaan, bank menggunakan bentuk pinjaman projek, yang dibiayai untuk jumlah dana yang diletakkan. dalam akaun escrow,” jelas Viktor Shlepov.

Ia juga sesuai untuk harta penduduk, yang diletakkan dalam kes khas, yang terbuka kepada penyediaan insurans prasekolah, untuk diinsuranskan untuk jumlah tidak lebih daripada 10 juta rubel. “Saya akan mengakui bahawa di Rusia, kira-kira 95-97% daripada penduduk yang sesuai dengan had sedemikian sesuai. Di Moscow, jelas sekali, ia nampaknya perlindungan berdaulat langsung seperti itu bertanggungjawab untuk memastikan keselamatan warganegara. Butiran mekanisme ini akan ditentukan tsovuvatisya, ale tse dalam menjadi- "Apakah jenis situasi yang lebih dipercayai daripada risiko kredit terendah yang dilupakan," kata wakil Agensi Pinjaman Gadai Janji Perumahan.

Agar model sedemikian dimasukkan ke dalam "mod perintis" yang sudah berada di tengah-tengah pembangunan, pada masa yang sama, menurut Shlepov, pengenalan perubahan ketara dibincangkan sebelum undang-undang rasmi diluluskan.

Walau bagaimanapun, tidak semua fahivtsi berkongsi sikap positif ini. Oleh itu, pengarah viconic pusat kebudayaan "MIC" Daromir Obukhanich, di satu pihak, setelah mengiktiraf bukan pembiayaan projek dalam jarak yang singkat dari pasaran bertamadun. Ale, sebaliknya, meramalkan kenaikan harga yang tidak dapat dielakkan kerana tidak merosakkan: “Pembeli akan dijamin hasil yang munasabah daripada pelaburan mereka, dan perlu membayar harganya Selain itu, pembiayaan projek, tentu saja, bukan tanpa kos . menyebabkan peningkatan daya hidup" . Pada masa yang sama, mempunyai nilai tambah, sistem pinjaman gadai janji negara jelas tidak disukai, dan tidak mungkin dapat mengimbangi kenaikan harga dan menyokong permintaan pasaran. Mempunyai kepala sendiri, demi pengarah Istana Budaya Cincin Taman Sergiy Kolunov sebelum lipatan kewangan untuk pelupa kecil: "Syarikat kecil dengan projek kecil tidak bagus untuk bank Nampaknya, adalah mustahil untuk menghapuskan pembiayaan projek dalam 99% kes Lebih mudah bagi bank untuk berurusan dengan syarikat yang hebat dan projek yang hebat. jenis 50 ribu - 100 ribu persegi m kozhen). Oleksandr Goncharov Secara umum, saya ragu-ragu tentang instrumen seperti sistem escrow: "Mekanisme pembiayaan untuk sistem escrow tambahan telah ditubuhkan sejak 2014. Walau bagaimanapun, selama tiga tahun, operasi yang sama di bawah sistem escrow belum didaftarkan. makanan yang hebat, dan bank bersedia untuk menggantikan kewangan tersebut, sekarang saya akan menjadi peserta dalam promosi saham."

Pasaran penggera. Projek bukan pembiayaan. Apa yang perlu saya ubah?

Pelupa yang hebat akan bertahan, yang lain akan hilang dari pasaran kehilangan pendengaran. Kecenderungan penurunan hasil plot. Bagaimanakah kita boleh melihat orang-orang yang lupakan saya? Prospek pembangunan pasaran perumahan.

Pasar Novobudov. Yogo rozvitok.

Pemaju Rusia, ketua pengarah dan pemerintah syarikat Barclay Leonid Kazinets, nampaknya syarikat terkuat yang akan bertahan dalam pasaran pembangunan baharu adalah syarikat stabil yang menjalankan projek dan usaha kontrak mereka. Saya mahu menutup mata saya. Pada masa ini, tidak akan ada tempat dalam pasaran kehidupan baru untuk pelupa satu projek, dengan satu objek dan kewajipan kecil untuk dilupakan.

Lebih 70 pelupa telah muflis di Rusia. Jika anda percaya bahawa segala-galanya di negara ini hampir 2.5 ribu. lupakan saya, maka tidak dapat tidak ia tidak mencukupi untuk kehilangan mereka dalam masa dua tahun.

Perubahan perundangan. Projek bukan pembiayaan. Bank Pusat – pembiayaan dan pengawalseliaan pasaran.

Kerajaan Rusia mengundi rancangan peralihan itu kongsi bangun sampai perbankan (kewangan projek) dengan bentangan tiga batu.
Jika semua risiko hilang apabila membeli barangan baharu, potensi pasaran utama dan pasaran sekunder menjadi sama. Pembeli rumah tidak akan dapat apartmen yang lebih murah pada harga pasaran.
Bank Negara boleh membiayai hutang besar kehidupan di negara ini. Jika CPU tidak berpusat, maka ia tidak boleh dibiayai. Apabila berpindah ke pembiayaan projek, tanggungjawab utama untuk obligasi perumahan mungkin terletak pada pengawal selia kewangan, dan bukan pada Kementerian Belanjawan. Ia akan menjadi mustahil tanpa kredit yang mencukupi pada kadar yang rendah.
Beberapa skim untuk penjualan pangsapuri di budinkas yang akan muncul melalui mereka yang bank tidak bersedia untuk membiayai buidka yang tinggal di Rusia. Sementara itu, pembangunan bank menjadi lebih kompleks daripada sebelumnya. Bagaimanakah mereka boleh mengambil kredit untuk kehidupan seharian seperti itu dari Rusia?
Oleh kerana wang pembeli akan segera mengalir keluar dari pusing ganti modal (kira-kira 5 trilion rubel), mereka mesti digantikan dengan pembiayaan projek yang serupa. Pinjaman bank Nina menjadi hasil daripada hayat kira-kira 700 bilion rubel. Mengikuti peraturan kewangan baharu, modal kuasa yang terlupa juga mungkin meningkat, tetapi ia akan dinilai pada jumlah yang lebih kurang sama.

Bank Negara akan berusaha sedaya upaya untuk menyokong pembiayaan projek dalam kehidupan seharian, serta pos luar, pemindahan kuasa dan modal kedudukan kepada orang mati, kepada prosedur untuk memantau pembiayaan kehidupan seharian dan menilai nilai projek. Pengawal selia dikendalikan dengan ketat supaya tidak ada aset yang melambung pada kunci kira-kira bank dan aset yang dinilai terlalu tinggi, seperti yang dikawal sebelum ini.

Mengkreditkan kehidupan seharian. Projek bukan pembiayaan.

Bank cuba mencapai keuntungan maksimum dengan memberi pinjaman kepada pelanggan baharu. Dengan inflasi sebanyak 4%, projek dibiayai pada kadar tidak lebih rendah daripada 15%. Ini adalah salah, pembiayaan projek tidak boleh dikreditkan pada 8% daripada jumlah keseluruhan.

Kadar faedah ke atas pinjaman bank untuk pembiayaan projek mungkin hampir 7% daripada harga pasaran.
Pelupa Nina bekerja daripada keuntungan modal pada kadar 20% daripada sungai. Tidak jelas bahawa jika keuntungan berkurangan, melainkan keuntungan pemaju lebih rendah daripada 15% daripada pasaran, perniagaan akan menjadi tidak berdaya maju.

Pada masa ini, Maidans semasa, yang tidak akan dapat memasuki pasaran sebelum peralihan kepada skim baharu sehingga pindaan baharu sehingga 1 Jun 2018, tidak lagi diperlukan oleh sesiapa di pasaran. Selepas ini, akan berlaku lebihan stok plot tanah yang tidak diperlukan oleh sesiapa pun.

Dah simpan 1-2 ribu dalam satu masa. gosok. di kawasan meter persegi menjadi minat yang besar bagi pembeli bangunan baru. Kerja-kerja pembinaan dan pemasangan, pilihan sambungan, pemindahan tanah untuk tujuan lain, dsb. - semuanya telah lama dilindungi dan dioptimumkan, dan tidak lagi dikurangkan harganya.

Plot tanah akan menjadi lebih murah dalam kehidupan seharian.

Kenaikan harga tidak dihantar ke pasaran; Satu-satunya niche untuk menjimatkan adalah harga plot tanah. Pasaran kini merudum akibat penurunan harga plot tanah. Sejak awal tahun 2014, harga bau busuk sudah turun dua pertiga. Adalah dipercayai bahawa keupayaannya jatuh sepuluh kali ganda dari awal krisis.

Modal yang kuat untuk pemaju, dan untuk mana-mana perniagaan, adalah yang paling mahal, pinjaman bank masih mahal. Pelaburan kewangan bagi setiap meter persegi dalam projek pembangunan adalah tinggi, dan harga jualan tidak meningkat.

“Selagi projek itu menguntungkan, ia boleh menjadi lebih murah. Pembiayaan projek tidak menjadi lebih murah, modal kuasa yang dilupakan telah menjadi lebih mahal. Satu-satunya jalan keluar untuk menjimatkan keuntungan projek adalah dengan mengurangkan nilai plot tanah.

Menjadi sia-sia untuk memastikan tanah aktif dan tidak melakukan apa-apa dengannya. Kemerosotan dalam hasil farmsteads mula membenarkan pembangunan pasaran perumahan di Rusia. Sebidang tanah dinilai sehingga 2% daripada hasil isi rumah yang tinggal di atasnya, dan bukan 10%, seperti biasa.
Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, kerajaan ibu negara telah memberikan kebenaran untuk pembangunan kediaman pada maksimum 100 juta meter persegi. m. kepada pelbagai syarikat. Kebanyakan plot harian ini termasuk pekerja bukan profesional, perusahaan yang telah membesar di plot berhampiran Moscow dan struktur bukan teras yang lain. Menurut anggaran konservatif, terdapat lebih separuh daripada plot tersebut. Jika anda boleh mengurusnya dengan betul dan melancarkannya pada masa hadapan dengan mencari rakan kongsi profesional atau menjualnya pada harga yang berpatutan.

Zagalom, pasaran bayi baru lahir pada masa yang sama dari pasaran kedua tidak boleh dihancurkan juga diketahui perubahan, nampaknya kepada yang baru, kerana keperluan untuk mencari cara baru pembangunan.

Dengan perkembangan kaedah projek menjalankan perniagaan di seluruh dunia, terdapat keperluan untuk memperkenalkan mekanisme asas baru untuk mendapatkan wang tunai, yang membolehkan kerja dijalankan tanpa kehadiran sebarang pos siap sedia. Seterusnya, kita akan melihat apakah pembiayaan projek tersebut dan bagaimana ia berbeza daripada jenis pendapatan lain daripada sektor kerajaan dan korporat.

Konsep kewangan projek

Pembiayaan projek adalah kaedah mendapatkan dana untuk mendapatkan projek pelaburan jangka panjang. Ini juga dipanggil pinjaman pelaburan. Keistimewaan kaedah ini ialah wang itu diterima bukan di bawah jaminan kerajaan atau korporat dan bukan di bawah pos lombong, tetapi di bawah aliran sen yang dijana oleh projek selepas siap. Dari perspektif pinjaman tradisional, kedudukan ini kelihatan tidak terjamin dan berisiko.

Tidak semua orang boleh membatalkan jaminan berdaulat, dan membatalkan penyediaan untuk penyediaan boleh menjadi rumit oleh tahap haus mereka yang tinggi dan, jelas sekali, kualiti yang rendah. Dalam pinjaman pelaburan, jaminan utama bagi pemula mungkin lesen, penerokaan dan pemerolehan aset yang sangat berharga, hak pemilikan dan pengeluaran produk.

Di dunia, amalan pinjaman pelaburan telah pun dipersalahkan, tetapi bagi Rusia ia masih tidak penting di sebelah kanan. Jika anda menganggap permulaan yang menjanjikan, tetapi berisiko, kebanyakan organisasi perbankan tidak berisiko. Walau bagaimanapun, jika pasukan dibentuk daripada profesional yang terkenal, dan inisiatif itu sendiri menjanjikan keuntungan yang baik, maka peluang untuk mengeluarkan modal yang diperlukan meningkat dengan ketara.

Instrumen untuk membiayai pinjaman pelaburan mungkin termasuk modal saham (pelaburan langsung), surat kredit, kedudukan bank, pajakan atau pinjaman perdagangan. Akan ada projek dengan potensi keuntungan yang tinggi, seperti pembangunan perumahan, kemudahan perindustrian dan komersial, pembangunan pengeluaran jenis produk baharu yang dituntut di pasaran, penggunaan semula atau pemodenan Perusahaan.

Untuk mendapatkan pembiayaan sedemikian untuk pelaksanaan rancangan tersebut, syarikat projek mesti diwujudkan sebagai entiti undang-undang yang berasingan. Wang itu dibelanjakan untuk pelaksanaan matlamat tertentu, statistik perbelanjaan ditandakan dengan jelas, dan bos tidak boleh mengubahnya demi kuasa. Sama seperti dalam kes pembiayaan korporat semua risiko jatuh ke atas organisasi penganjur, maka dalam kes pinjaman pelaburan risiko dikongsi antara pemula, bank pemiutang dan prinsipal.

Di Rusia, adalah jarang untuk melihat jumlah penuh untuk keseluruhan inisiatif, paling kerap, jurubank menegaskan bahawa prinsipal menyumbang sebahagian daripada dana modal, berjumlah 25-40% daripada jumlah keseluruhan.

Dalam kes ini, kerja awal (FEED, TEO, dokumentasi reka bentuk) dibayar oleh pemula idea, dan hari kredit dimasukkan pada peringkat kerja. Selepas selesai fasa pelaburan, aset baru dicagarkan kepada bank untuk pengeluaran pinjaman.

Untuk menukar kadar pertukaran bagi pinjaman berisiko tersebut, bank menjalankan pemeriksaan terperinci, membangunkan rancangan perniagaan, kajian kebolehlaksanaan, model kewangan dan penyelidikan pemasaran. Ini menggalakkan semua pihak untuk menyelidiki lebih mendalam tentang spesifik perniagaan, untuk memahami proses yang mereka jalani. Apabila kita bercakap tentang pembangunan "dari awal" dan pemodenan objek yang sudah sedia ada, maka terdapat peningkatan dalam menghormati kehadiran pihak berkuasa dan fikiran pajakan jangka panjang plot tanah. Di samping itu, organisasi adalah sangat penting apabila menjalankan kerja pembinaan dan pemasangan.

Terdapat dua bentuk utama untuk melihat kos untuk jenis inisiatif keselamatan ini:

• Spivfinansuvannya. Oleh itu, semua pemiutang menyertai kumpulan tunggal (sindiket, konsortium), dan perjanjian kredit tunggal dibuat dengan prinsipal.
• Pembiayaan bebas selari. Dan di sini setiap organisasi perbankan akan mendapatkan subprojek besarnya (sebahagian daripada aku janji), mewujudkan perjanjian kredit yang rapat dengan prinsipal.

Pinjaman pelaburan kadangkala dipanggil "pembiayaan dengan rekursa", yang bermaksud bahawa kedudukan diterbalikkan. Terdapat tiga bentuk utama untuk melihat kos:

Selain pinjaman kecemasan, sebelum memuji keputusan pinjaman pelaburan, semakan permohonan yang dikemukakan lebih menyusahkan dan boleh beberapa bulan sebelum dibuat semula.

Spesifik bekerja dengan pinjaman pelaburan

Pembiayaan projek adalah berdasarkan prinsip yang kukuh yang menyokong semua acara tersebut. Kekhususan dikaitkan dengan tahap risiko yang tinggi untuk pihak-pihak, yang disebabkan oleh penghormatan yang tinggi sebagai syarikat yang memiliki dana, dan idea yang dipromosikan sebelum promosi.

Projek itu dilihat sebelah menyebelah Sebagai aktiviti utama perusahaan, entiti undang-undang diwujudkan di mana semua pembayaran dibuat. Ia mempunyai kelebihannya dan untuk beberapa sebab:

• Aktiviti daripada pelaksanaan rancangan bermula "daripada individu yang tulen." Pengenalan semua manipulasi ke dalam struktur sekeliling membolehkan kami menghapuskan masalah yang mungkin dikaitkan dengan aktiviti syarikat utama pada masa lalu, sebagai contoh, dengan semakan perkhidmatan fiskal untuk tempoh sebelumnya, yang didapati sebagai kontrak dan penghantaran yang tidak berkesan. meminta arahan lain.
• Projek ini menjadi lebih terbuka dan kelihatan. Semua pembayaran dan perancangan aliran kewangan dikawal dengan baik dan tiada gangguan terhadap aliran kewangan lain syarikat. Insight menggalakkan penghayatan idea dan membina kepercayaan antara ramai rakan kongsi.

Semua risiko yang mungkin disiasat dengan teliti Dan pendekatan diambil untuk mengurangkannya ke tahap minimum untuk menarik pelabur. Kerja ini masih dalam proses pada peringkat pra-pelaburan. Selepas mempertimbangkan masalah yang berpotensi, kulit mengambil beberapa risiko yang boleh diurus dan dikawal dengan seefektif mungkin. Sebagai contoh, riziki boleh dibahagikan seperti ini:

• secara politik memberi kepada badan berdaulat yang diterima;
• peruntukan teknologi untuk pemilik selepas pemilikan;
• pasaran dipindahkan kepada pembeli produk dan rakan kongsi mereka melalui mekanisme kontrak khas.

Para peserta mula memberikan satu sama lain jaminan berfungsi dalam bentuk "helaian keselesaan" atau mewujudkan memorandum persefahaman bersama, perjanjian terdahulu dengan pembeli. Pilihan yang ideal adalah untuk mendapatkan jaminan kerajaan tentang rawatan keutamaan dan kemudahan basuh khas untuk tujuan ini, mungkin untuk kepentingan sosial inisiatif yang digalakkan.

Model kewangan Perkara yang perlu dipertimbangkan semasa membuat pinjaman pelaburan adalah sangat penting untuk kestabilan pelan. Pemodelan digunakan untuk membantu dalam penciptaan bentuk nilai berstruktur, seperti penyepaduan struktur kunci kira-kira projek, aliran tunainya dan anggaran keuntungan. Piawaian integriti sosial yang diterima di peringkat antarabangsa merupakan bantuan yang baik untuk ini.

Model kewangan akan dijalankan berdasarkan mengambil kira faktor utama yang akan mengalir ke dalam perniagaan, yang ditentukan semasa perancangan. Fakhivts bertanggungjawab untuk mengambil kira dengan teliti keanehan proses pengeluaran di kawasan yang diperlukan dan perkaitan dengan faktor utama. Lebih tepat aktiviti sesuatu objek dimodelkan, lebih dipercayai anggaran aliran sen yang menjadi asas pinjaman.

Pengurusan yang jelas terhadap inisiatif yang dilaksanakan Adalah penting untuk bergantung pada profesionalisme pengurus yang berkuasa dan diminta, kesediaan dan tanggungjawab mereka untuk mengatur komunikasi dengan betul antara rakan kongsi dan peserta dalam usaha itu, dan menyelaraskan tindakan mereka. Pihak pengurusan boleh menguruskan dengan jelas pemakanan pemasaran, kewangan, logistik dan pertukaran maklumat.

Ia sering diamalkan untuk merekrut penasihat kewangan terbukti yang boleh memberikan sokongan dalam pelan sokongan analisis, undang-undang dan maklumat. Bantuan paling kerap diperlukan untuk masalah berikut:

• memilih struktur terbaik untuk projek itu;
• penyediaan pelan perniagaan, maklumat dan memorandum pelaburan;
• organisasi peperiksaan yang diperlukan (teknologi dan kejuruteraan);
• pertanyaan daripada pelabur dan pemegang saham, organisasi rundingan dengan mereka;
• pergi untuk mempercepatkan perbelanjaan dan memaksimumkan harga objek yang direalisasikan;
• pembangunan kaedah interaksi antara penganjur dan pemiutang, penambahbaikan bekalan kewangan dan undang-undang semasa;
• penyediaan laporan tetap mengenai gangguan kerja;
• bantuan dalam pembangunan kawalan, pengurusan dan pengurusan kakitangan.

Pembiayaan projek memindahkan pelbagai dana untuk tempoh remeh, yang tidak berkuasa untuk Rusia, di mana "sen pendek" lebih kerap digunakan. Jarang sekali, pelaksanaan inisiatif berskala besar dilaburkan dalam 2-3 tahun, sebagai peraturan, pelaburan mula bergerak selepas 5-10 tahun. Dalam istilah ini, penulis memberi tumpuan terutamanya kepada kerja persediaan, pengiraan ekonomi dan penyediaan rancangan.

Semua pendekatan ini memerlukan sumbangan kecil, yang boleh menjadi 10% daripada jumlah pelaburan dan banyak lagi, dan ia mempengaruhi pemula idea. Dalam kes ini, pelabur tidak semestinya perlu menggunakan insurans untuk meluangkan masa untuk pelaburan dan menuntut untuk menyumbang 25-30% daripada wang mereka kepada projek itu untuk mengesahkan kesungguhan niat mereka.

Peranan peserta dalam proses

Seperti yang dimaksudkan, berbeza dengan pengeluaran kedudukan tradisional, pinjaman pelaburan hanya boleh dilakukan daripada penerimaan sejumlah besar peserta yang mengagihkan sumber. Di hadapan mereka terletak organisasi sedemikian.

Institusi kewangan apa yang kucing nampak. Mohon pinjaman projek kepada organisasi perbankan besar yang mungkin dapat melihat wang dan aset lain dengan tempoh pembayaran balik yang dipercepatkan. Untuk meminimumkan risiko perbelanjaan, bank dibayar, melihat wang itu, bukan sekali sahaja, tetapi dalam tranche berturut-turut mengikut jadual yang disahkan. Jika ini tidak berlaku, projek itu boleh diabaikan tanpa perbelanjaan yang besar. Ia juga mungkin untuk memperkenalkan projek dengan pengawalnya sendiri, yang mempunyai hak untuk membatalkan transaksi berisiko.

Pemula. Terdapat keperluan baru untuk keterlihatan ke dalam pengurusan kawasan tertentu, kerana bidang tanggungjawabnya ialah bahagian operasi dan penunjuk prestasi jualan (KPI). Reputasi dan kuasa yang baik di kalangan pembeli produk sayuran. Adalah lebih mudah untuk mengambil kedudukan daripada syarikat sedia ada yang ingin mengembangkan perniagaan mereka. Sebelum mereka, pihak bank setia, bukan kepada pelanggan individu yang hanya ingin memulakan perniagaan mereka.

Tuan bumi. Amalan ini sering terbantut apabila pemilik plot tanah memindahkannya kepada pemula tanpa tanah untuk pengurusan, yang memiliki sebahagian daripada projek itu. Potensi plot mesti bergantung pada pertumbuhan, ketersediaan kereta dan lalu lintas, ketersediaan tenaga, ketersediaan kebenaran untuk hidup.

Penolong Teknikal Organisasi khusus sebegini terdapat di bank pada masa yang diperlukan untuk menghasilkan kerja harian yang kompleks, yang bukan jenis pilihan standard. Pembantu teknikal akan menjalankan keseluruhan kompleks operasi:

• kejuruteraan (penyelidikan, cuaca, reka bentuk);
• bekalan bahan dan pemilikan;
• kehidupan seharian (pemilihan kontraktor, kerja pembinaan, pentauliahan).

Risiko pengurus teknikal bekerja mengikut jadual dan mengikut bajet. Pertukaran berlebihan (kenaikan harga oleh subkontraktor, kerja tidak diinsuranskan) akan dibayar dengan caranya sendiri.

pelabur. Sebagai peraturan, bank tidak menampung semua keperluan pemula, yang memerlukan pelabur yang selalunya akan menampung semua wang sen untuk bahagian dalam perniagaan. Pelabur hendaklah individu persendirian, supaya tidak mengambil risiko mengambil bahagian secara aktif dalam pembangunan pengeluaran sepanjang tahun. Kepentingan mereka paling kerap termasuk keperluan untuk menjual semula bahagian mereka kepada kubur besar di pasaran selepas pengembangan keuntungan mereka atau untuk menolak dividen (pendapatan pasif) sebagai hasil daripada pulangan pelaburan. Oleh kerana terdapat kekurangan sumber asli di sebelah kanan, adalah mungkin untuk bergantung pada mekanisme sedemikian untuk menampung pengedaran produk tersebut.

Kelebihan dan risiko pinjaman pelaburan

Pembiayaan projek memberi peluang untuk melancarkan inisiatif baharu tanpa komited kepada aktiviti syarikat atau organisasi sebelum ini. Apabila menggantikan banyak inisiatif lain, sistem pengurusan adalah sangat penting sehingga ia berfungsi secara automatik pada projek dengan cara yang jelas dan cekap.

Dalam kebanyakan rancangan perniagaan, pengaturan pemasaran dan kewangan harus diutamakan, sementara sebagai tambahan kepada rancangan lain, pemilihan dan latihan kakitangan, penambahbaikan sistem interaksi, maklumat dan keselamatan organisasi. Apabila mempertimbangkan permohonan untuk pinjaman pelaburan, semua aspek pembekalan dipertimbangkan dengan teliti untuk mengelakkan sebarang lebihan yang tidak akan berlaku lagi.

Risiko utama pembiayaan projek terletak pada masa hadapan:

• perubahan dalam situasi politik, ini akan merangkumi parameter utama rancangan;
• sokongan undang-undang, perlindungan, mendapatkan dokumen dan lesen membenarkan yang diperlukan;
• penghantaran dengan cara yang menjimatkan untuk memenuhi permintaan untuk produk dan keuntungannya, supaya tidak menampung semua perbelanjaan;
• kenaikan harga susu;
• dari segi kehidupan seharian dan meletakkan kemudahan itu beroperasi;
• kepentingan pergerakan koshtoris yang mengeras.

Fikiran Rusia masih belum mampu untuk merebut perniagaan dengan pasti daripada kemasukan tidak ekonomik semasa, jadi institusi perbankan tidak lagi bersedia untuk memberi pinjaman jangka panjang tanpa pengesahan yang boleh dipercayai tentang negara asing yang berkualiti tinggi atau negara jaminan mereka.