Вітаю, шановні читачі. Сьогодні ми розберемося, що таке МОП у багатоквартирному будинку(МКД). МОП розшифровується як місця загального користування, інакше кажучи, це наша спільна власність.
Стаття 36 Житлового Кодексу РФ пояснює, які приміщення МКД належать до МОП. В принципі, це вся площа будинку крім квартир, що знаходяться в особистій власності власників, та площа прибудинкової території.
Відчуйте різницю
Не варто плутати поняття МОП та спільного майна МКД. Щодо нежитлових приміщень будинку та земельної ділянки – не всі вони доступні для мешканців. Ніхто вас без особливих потреб не пустить у підвал або на горище, ви не зможете пробратися в шахту ліфта або на дах.
Місцями загального користування є під'їзди, ліфти та дворова територія. Звичайно, якщо на даху вашої оселі розбитий зимовий сад, ви зможете там перебувати. А якщо загальними зборами власників квартир ви вирішили обладнати у підвалі комори, у вас буде свій ключ для доступу до нього.
Дбаємо та бережемо
Якщо вас цікавить повний перелік спільного майна МКД, читайте статтю «Двір, під'їзд та …». Звичайно, в наші обов'язки входить робити оплату за утримання загальнобудинкового майна, але ми повинні розуміти, що чим дбайливіше будемо до нього ставитись, тим довше воно нам послужить.
І рідше доведеться щось ремонтувати і упорядковувати. Дешевше, звичайно, не стане – тарифи, розроблені муніципалітетом, єдині для всіх (якщо будинки належать до одного типу), але комфортніші, спокійніші та чистіші – обов'язково.
Роботи з наведення порядку
Нагадаємо, які види робіт є необхідними для забезпечення нормального стану МОП:
- Виявлення несправностей та поломок окремих конструкцій та обладнання, що знаходиться на території МОП.
- Перевірка наявності та функціонування освітлювальних приладів у під'їздах та біля них.
- Підтримка регламентованої температури в під'їздах та вологості повітря.
- Проведення прибирання приміщень та прибудинкової території.
- Дотримання правил пожежної безпеки, утримання у порядку протипожежного обладнання та засобів сигналізації.
- Вивезення твердих побутових відходів.
- Влітку озеленення і прибирання і вивезення снігу взимку.
Далі ми розглянемо, що ж включається в таємничий рядок у наших квитанціях. Технічне обслуговуванняжитлового фонду» - саме вона викликає зазвичай найбільшу кількість питань – платити від 400 до 1 000 рублів (а десь і більше), не знаючи за що дуже шкода.
Розкриваємо таємницю
Відразу скажу, що приклад наводжу конкретний, залежно від регіону цифра змінюється: за утримання МОП на 1 м 2 площі квартири припадає за тарифом 9,99 рублів, що, наприклад, при площі квартири в 63 м 2 – звичайній трикімнатній – становить 630 рублів . Отже, що ж входить до таємничого тарифу 9,99:
- Підмітання статі – кожен робочий день.
- Миття підлоги – 1 раз на місяць, майданчик 1 поверху та кабіну ліфта – кожен робочий день.
- Миття вікон, стін, вхідних дверей та батарей – 1 раз на півроку.
- Прибирання горища та підвалу – 1 раз на рік.
- Сюди ж входить обслуговування та прибирання сміттєпроводу, але ми його не маємо.
Точніші нормативи щодо прибирання приміщень під'їзду дивіться у статті «Наш дім – наша фортеця».
Прибирання прибудинкової території – 2,40 руб.
- Підмітання тротуарів та майданчиків біля під'їзду у теплу пору року – понеділок, середа, п'ятниця.
- Випорожнення урн та збір сміття з решти території – так само.
- Збирання снігу з тротуарів в зимовий час- У міру випадання.
- Скіс трави – 2 рази на літній період.
- Фарбування обладнання дитячих та спортивних майданчиків, інших елементів декору – 1 раз на рік улітку. Ремонт – у міру потреби.
- Очищення даху від снігу, ліквідація бурульок та криги – у міру необхідності.
Підготовка МКД до літнього та зимового сезонів - 1,31 руб.
- Опресування, ремонт та промивання опалювальної системи- 1 раз на рік.
- Заміна розбитого скла, ремонт вікон та дверей – за необхідності.
- Очищення вентиляційних шахт – 1 раз на рік.
Незначний ремонт та обстеження стану МОП - 1,60 руб.
- Перевірка роботи вентиляційної системи, системи видалення диму, обслуговування та заміна дрібних деталей в електричному устаткуванні – 1 раз на півроку.
- Ліквідація аварійних ситуацій – за необхідності.
- Дератизація та дезінсекція (боротьба з гризунами та комахами) – 1 раз на рік.
- Перевірка роботи інженерних систем МКД та ліквідація незначних проблем – постійно.
- Сюди входить обслуговування газового обладнання- 1 раз на 3 роки, але у нас його немає.
Поточний ремонт МОП - 3,58 руб.
- Ремонт зламаних дверей, вікон, перил – за необхідності.
- Ремонт під'їзду – побілка, фарбування, штукатурка – 1 раз на 5 років.
- Ремонт даху та ліквідація протікання вологи – при необхідності.
- У панельному будинку – відновлення швів між плитами – при необхідності, але не рідше 1 разу на 5 років.
- Ремонт інженерних систем та обладнання – за необхідності.
- Приведення в нормальний вигляд при їх руйнуванні тротуарів, доріг та вимощення – при необхідності.
- Інший ремонт обладнання, що знаходиться у спільній власності – за необхідності.
Якщо хтось помітив, то вивезення сміття у цьому переліку немає, як і немає якихось інших видів робіт. Це тому, що у нашій квитанції вони винесені окремими рядками і до техобслуговування МОП не потрапляють.
Хитрощі КК
Помітили, як багато робіт виконується за необхідності? Ні, їх, звичайно, справді виконають, але є підозра, що ці види робіт закладені в калькуляцію з неабияким запасом.
З одного боку, якщо ми дбайливо ставимося до нашого спільного майна, КК чи ТСЖ більше зібраних грошей залишать собі. З іншого боку, керуюча організація на більшу кількість запасених коштів зможе провести і більшу кількість робіт з благоустрою та підвищення комфортності житла.
А якщо ви не полінуєтеся і створите пораду будинку, він перевірятиме, щоб жодна зібрана з мешканців копійочка не пішла на нецільові потреби.
МОП існував і за радянських часів – у цьому плані нічого не змінилося. Єдине, що змінилося – платимо за його обслуговування тепер ми самі, а наша багата держава на потреби ЖКГ не має коштів.
Дозвольте попрощатися. Сподіваюся, що стаття виявилася корисною, тому підписуйтесь на нові статті нашого сайту та давайте посилання на них своїм друзям та родичам у соціальних мережах.
Ці правила розроблені відповідно до Житлового кодексу РФ, Кодексу РФ про адміністративні правопорушення від 30.12.2001 р №195 ФЗ, Федеральним законом від 30.03 1999 р., № 52-ФЗ «Про санітарно-епідеміологічне благополуччя населення», Правилами користування Уряди РФ від 21.01.2006г. № 25, Правилами утримання спільного майна в МКД, затвердженими постановою Уряду РФ від 13.08.2006 р., № 491, Правилами та нормами технічної експлуатації житлового фонду, затвердженими постановою Держбуду Росії від 2700. Правилами надання комунальних послуггромадянам, затвердженими постановою Уряду РФ від 23.05.2006г. №307, Правилами пожежної безпеки до, затвердженими наказом МНС Росії от18.06.2003г.№313.
1.1. Метою Правил є:
- Забезпечення безпеки проживання в будинку;
- регулювання відносин щодо користування спільним майном у МКД
- Створення сприятливої атмосфери для проживання;
- Збереження довкілля;
- Дотримання громадського порядку;
- розвиток та збереження добросусідських відносин.
Правила покликані сприяти повазі та розумінню між сусідами, необхідним для благополучного спільного проживання у багатоквартирному будинку.
Правила є обов'язковими для виконання всіма власниками житлових та нежитлових приміщень, наймачами, орендарями та членами сімей зазначених категорій громадян, а також тимчасовими мешканцями та гостями, незалежно від проживання.
Керівна компанія на виконання вимог Кодексу РФ про адміністративні правопорушення, в праві звернутися, залежно від характеру порушення, до комісії у справах неповнолітніх та захисту їх прав, федеральні органи виконавчої влади, структурні підрозділита територіальні органи, адміністративні комісії та інші органи.
Дотримання заходів пожежної безпеки.
2.1. Користування житловими і нежитловими приміщеннями, що проживають у будинку, а також приміщеннями загального користування здійснюється з урахуванням вимог пожежної безпеки в РФ, затвердженими наказом МНС Росії від 18.06.2003р. №313.
Протипожежні приписи обов'язкові для всіх, хто проживає в будинку
2.2. Ті, хто проживає в будинку при виявленні пожежі (займання) як усередині приміщення, так і за його межами, повинні негайно повідомляти про це на КК,
і по тел 01, 112, а при наявності можливості - вживати всіх можливих заходів щодо його усунення.
Рятувальне та протипожежне обладнання має бути у справному робочому стані. Рятувальне та протипожежне обладнання заборонено псувати або застосовувати не за призначенням. Винуватець псування обладнання зобов'язаний відшкодувати заподіяну шкоду.
2.4. Заборонено зберігати у квартирах та у підвальних приміщеннях вибухонебезпечні, легкозаймисті та горючі речовини, а також виставляти їх на сходові майданчики.
2.5. Забороняється курити у під'їздах (у ліфті, на сходових майданчиках) та підвалах, скидати попіл та недопалки з вікон, з балконів (лоджій) на вулицю та сходові отвори. Забороняється викидати непогашені недопалки у сміттєпровід.
2.6. Сходові майданчики та сходові отвори, коридори, тамбури, проходи мають бути вільними для можливої евакуації у разі пожежі, стихійного лиха чи аварійної ситуації.
2.7.Заборонено складувати у приміщеннях загального користування громіздкі предмети (старі меблі, велосипеди, дитячі коляски, а також великогабаритне сміття, будівельні матеріали тощо)
2.8. Шляхи під'їзду для пожежних та рятувальних транспортних засобівмають бути завжди вільними.
2.9. З метою дотримання безпеки пересування працівники КК «СПК» мають право у разі захаращення проходів та під'їзних шляхів очистити їх без спеціального нагадування та за рахунок винуватців. Претензії власників залишених речей та предметів на відшкодування збитків не приймаються.
3. Заходи безпеки проживання у будинку
3.1. Утримання житлових і нежитлових приміщень, і навіть приміщень, які входять у складі спільного майна в МКД, має забезпечувати безпечні умови проживання і відповідати нормам, встановленими Правилами користування житловими приміщеннями, затвердженими постановою Уряду РФ від 21.01 2006г. №25, Правилами утримання спільного майна в МКД, затвердженими постановою Уряду РФ от13.08.2006г.№491, Правилами і нормами технічної експлуатації житлового фонду, затвердженими постановою Держбуду Росії від 27.09.2003г. №170.
3.2. Ті, хто проживає в будинку, повинні піклуватися про те, щоб доступ у під'їзди, підвал, технічний поверх, покрівлю та ін. будинки для сторонніх осіб був недоступний.
Вхідні двері в під'їзд, оснащені автоматичними замикаючими пристроями, повинні бути зачинені.
3.3. Вікна на сходових клітках, у підвалі необхідно тримати закритими в опалювальний період, а також уночі та під час вітряної чи дощової погоди.
Квіткові ящики дозволяється встановлювати лише на внутрішній стороні лоджії.
Забороняється будь-що викидати, висипати або виливати з вікон, з лоджій.
3.4. Ліфт повинен використовуватись лише за призначенням. Користуватися ліфтом маленьким дітям можна лише у супроводі дорослих. Дорослі зобов'язані стежити, щоб діти не натискали кнопку виклику ліфта без необхідності та не балувалися у ліфтовій кабіні.
Забороняється перевозити у ліфті важкі предмети (меблі, велику побутову техніку тощо)
Після закінчення перевезення вантажів кабіна ліфта має бути належним чином прибрана.
3.5.При виявленні несправного інженерного обладнання, аварії та інших непередбачених обставин у квартирі або приміщеннях загального користування, які проживають у будинку, повинні негайно повідомити ЕУ УК «СПК» або аварійну службу, і, по можливості, негайно вжити заходів для їх усунення.
КК має забезпечити негайну локалізацію аварії у строки, встановлені Правилами та нормами технічної експлуатації житлового фонду, затвердженими постановою Держбуду Росії від 27.09.2003р. №170. Витрати на усунення аварії, що виникли з вини проживаючого в будинку, несе винуватець, шкода відшкодовується їм добровільно або в судовому порядку.
3.6. Забороняється самовільне підключення до загальнобудинкових систем електропостачання, теплопостачання, водопостачання, водовідведення та газопостачання.
Забороняється зливати в системи каналізації рідкі відходи, що містять залишки цементу, азбесту, крейди, а також викидати інше сміття, ганчірки, предмети особистої гігієни та ін, здатні викликати засмічення системи каналізації. Ремонтні роботи з усунення будь-яких пошкоджень (несправностей), що виникли внаслідок неправильного використання сантехнічного обладнання, здійснюється за рахунок коштів власника приміщення, з вини якого було пошкоджено.
3.7. Забороняється самовільно проводити у приміщеннях загального користування чи окремих елементах спільного майна будь-які роботи, і навіть перебудовувати, добудовувати чи ліквідувати окремі елементи спільного имущества.
4. Забезпечення доступу до житлового та нежитлового приміщення.
4.1.Ті, хто проживає в будинку, зобов'язані забезпечити доступ до займаного ними житлового або нежитлового приміщення для:
— огляду технічного та санітарного стану внутрішньоквартирного обладнання, що належить до спільного майна, та виконання необхідних ремонтних робіт у заздалегідь узгоджений час із працівниками КК.
- Зняття показань ІПУ
- Виявлення та ліквідації аварії в будь-який час доби
4.2. У випадках, коли власник не проживає в приміщенні, власник зобов'язаний повідомити про це КК та залишити на КК інформацію про контактну особу, яка зможе забезпечити доступ до приміщення або здати дублікати ключів.
4.3. У випадку, якщо той, хто проживає в будинку, проводить заміну або встановлення додаткових замків на будь-які двері, він повинен негайно повідомити про це керуючого ЕУ і надати копії ключів від нових додаткових замків.
5. Проведення ремонтно-будівельних робіт у житлових та нежитлових приміщеннях.
5.1. Перед початком проведення в квартирі (нежитловому приміщенні) ремонтно-будівельних робіт необхідно довести до керуючого ЕУ.
- в робочі дні 13.00 до 15.00 годин (для відпочинку малолітніх дітей)
У робочі дні з 23.00 до 8.00 години
— у вихідні та святкові дні з 21.00 до 9.00 години
Підйом матеріалів на об'єкт здійснюється з використанням вантажопасажирського ліфта (за наявності) або тільки сходами.
5.4. В'їжджають в приміщення будинку і особи, що виїжджають з них, повинні самостійно прибирати за собою контейнери, коробки, а також бруд і сміття. Вивезення сміття у пасажирських ліфтах заборонено. Сміття має бути упаковане в мішки або іншу тару, що виключає висипання сипких матеріалів, забруднення та пошкодження місць загального користування.
5.5. Перебудову чи перепланування житлового приміщення потрібно проводити відповідно до вимог Житлового кодексу РФ. Особа, яка самовільно перевлаштувала або перепланувала житлове приміщення, несе передбачену законодавством відповідальність. Для проведення перебудови або перепланування житлових приміщень, внаслідок яких зменшується розмір спільного майна в МКД, потрібна згода всіх власників приміщень у будинку. Під час виконання робіт повинен бути забезпечений безперешкодний доступ до приміщення для контролю стану несучих та огороджувальних конструкцій, звуко-гідроізоляції, елементів загальнобудинкових систем опалення, водопостачання, каналізації, вентиляції, заземлення, електропостачання, пожежної сигналізації.
5.6. За необхідності відключити будь-які інженерні системи будинку під час проведення ремонтно-будівельних робіт у приміщенні необхідно отримати відповідний дозвіл до КК. Самостійне вимкнення заборонено.
5.7. Забороняється проведення ремонтно-будівельних робіт без дозволу КК на зовнішніх фасадних стінах (установка кондиціонерів, зміна кольору, розміру та конфігурації вікон та дверей)
6. Дотримання соціального порядку.
6.1. Ті, хто проживає в будинку, не повинні здійснювати або допускати вчинення будь-яких дій, що порушують права та законні інтереси сусідів у будинку.
6.2. Всім мешканцям будинку рекомендується не допускати надмірного шуму від:
- грюкання дверима, бігання по сходах, вибивання килимів, гучної музики та ін.
Необхідно встановлювати радіо, телевізори та іншу аудіо- та відеотехніку завжди на помірну гучність, що дозволяє розповсюдження звуку тільки в межах приміщення.
Необхідно уникати гучних звуків у приміщенні при відчинених вікнах та дверях, а також на балконах (лоджіях, терасах).
6.4. У приміщеннях загального користування та на прибудинковій території забороняється:
Розпивання пива та напоїв, що виготовляються на його основі, алкогольної та спиртовмісної продукції або споживання наркотичних засобів або психотропних речовин;
Порушення громадського порядку, що виражає явну неповагу до суспільства нецензурною лайкою, образливим приставанням до громадян, а також знищенням чи пошкодженням чужого майна.
6.5 Скарги щодо дій сусідів у будинку подаються лише письмово на КК.
7. Створення та підтримання сприятливої атмосфери для проживання
7.1. Ті, хто проживає в будинку, не повинні здійснювати або допускати вчинення будь-яких дій, що порушують права та законні інтереси сусідів по дому на спокій, комфорт, охорону здоров'я та сприятливе середовище проживання.
7.2. Всі, хто проживає в будинку, повинні піклуватися про чистоту своєї квартири, у тому числі доглядати за вікнами, балконами, лоджіями та зовнішніми дверима.
7.3. Усі, хто проживає в будинку, повинні піклуватися також про чистоту та збереження приміщень загального користування та окремих елементів спільного майна у багатоквартирному будинку. Зроблені по необережності або навмисне псування або забруднення (збиті кути і косяки, подряпини, малюнки, кинуте сміття, бруд та ін.) стін, вікон перил, вхідних під'їзних дверей та дверей у підвал, кабін ліфта, дзвінків, поштових скриньок .п. усуваються самим винним чи його рахунок. Ушкодження та забруднення, у яких винні діти які у будинку, усуваються їх батьками чи рахунок.
7.4. особа, яка пролила будь-які рідини на підлогу в приміщеннях загального користування, зобов'язана негайно забезпечити їхнє усунення.
7.5. Сміття всіх видів (зола, сміття, пляшки, пакети, харчові відходи тощо), упаковане в пакети для сміття, повинно викидатися у сміттєві баки
Забороняється залишати пакети зі сміттям та відходами на сходових майданчиках та в інших приміщеннях загального користування.
7.6.Великогабаритне сміття (будівельне сміття, картон від побутової та оргтехніки, пластик тощо) дозволяється викидати в призначені для цього контейнери тільки в подрібненому вигляді. Для вивезення важкого та (або) великогабаритного сміття (старі меблі, будівельний матеріал, ін.) слід замовляти спеціальний транспорт.
7.7. Харчовими відходами забороняється годувати вуличних собак і кішок, а також птахів, особливо викидаючи сміття через вікно або балкон (лоджію).
7.8. У разі появи в будинку щурів, мишей та шкідливих комах необхідно негайно повідомити про це але ЕУ КК.
Вибивати витрушувати чи чистити ліжка, матраци, покривала, одяг, взуття та ін. у під'їзді будинку, а також із вікон та через перила балконів (лоджій) не дозволяється.
Для сушіння білизни необхідно використовувати спеціальні кімнати у під'їзді або спеціальний майданчик у дворі.
7.9. З метою збереження естетично привабливого зовнішнього виглядубалкона (лоджії) забороняється:
- розвішувати мотузки, встановлювати сушарки для сушіння білизни, одягу, килимів та ін.речей за межами лоджії
- розвішувати білизну, одяг та ін. вище парапету
- складування на лоджії меблів, будівельних матеріалів, Старої побутової техніки і т.п.
7.10. Забороняється вивішувати оголошення на стінах сходових майданчиків, дверях ліфтів, дверях під'їздів тощо.
Місця загального користування у багатоквартирному будинку
Відповідно до Правил утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, затверджених Постановою Уряду від 13.08.2006р. №491 , до складу спільного майна входять:
- приміщення в багатоквартирному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного житлового та нежитлового приміщенняу цьому багатоквартирному будинку (в т.ч. сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, колясочні, горища, технічні поверхи та технічні підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обладнання);
- Огороджувальні несучі конструкції багатоквартирного будинку(в т.ч.
фундаменти, несучі стіни, плити перекриттів, балконні та інші плити, що несуть колони та інші несучі конструкції, що огороджують);
- Несучі конструкції багатоквартирного будинку (в т.ч.
вікна та двері приміщень загального користування, перила, парапети та інші конструкції, що не захищають);
- механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться в багатоквартирному будинку за межами або всередині приміщень і обслуговує більше одного житлового та нежитлового приміщення (квартири);
— земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок та кордони, якого визначено на підставі даних державного кадастрового обліку, з елементами озеленення та благоустрою;
— інші об'єкти, розташовані в межах земельної ділянки, призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою будинку, включаючи трансформаторні підстанції, теплові пункти, призначені для обслуговування одного багатоквартирного будинку, колективні автостоянки, гаражі, дитячі та спортивні майданчики, розташовані у межах земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок;
- Внутрішньобудинкові інженерні системи холодного та гарячого водопостачання, газопостачання, система водовідведення, система опалення, електропостачання.
Загальне майно має утримуватися відповідно до вимог законодавства Російської Федерації.
— огляд спільного майна, що здійснюється власниками приміщень та відповідальними особами;
- Забезпечення готовності внутрішньобудинкових інженерних систем електропостачання та електричного обладнання, що входять до складу спільного майна, до надання комунальної послуги електропостачання, забезпечення необхідної температури та вологості в приміщеннях загального користування, а також їх освітлення та прибирання;
- Забезпечення заходів пожежної безпеки;
— збирання та вивезення твердих та рідких побутових відходів, догляд за елементами озеленення та благоустрою;
- поточний та капітальний ремонт, підготовка до сезонної експлуатації.
До складу послуг та робіт не входять:
- утеплення віконних та балконних отворів, заміна розбитого скла вікон та балконних дверей, утеплення вхідних дверей у квартирах та нежитлових приміщеннях, що не є приміщеннями загального користування;
- прибирання та очищення земельних ділянок, що не входять до складу спільного майна, а також озеленення території та догляд за елементами озеленення (у тому числі газонами, квітниками, деревами та чагарниками), що знаходяться на земельних ділянках, що не входять до складу спільного майна.
Утримання спільного майна будинку забезпечуєтьсявласниками приміщень шляхом укладання договору управління багатоквартирним будинком з керуючою організацією, або з особами, які надають послуги, товариством власників житла(Житловим, житлово-будівельним кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом).
Витрати на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку несуть власники приміщень, вносячи відповідні платежі, при цьому витрати власника повинні бути пропорційні площі житлового приміщення, що знаходиться в індивідуальній власності
Відповідно до ст.
165 Житлового кодексу РФ керівники організації зобов'язані представляти громадянам з їхньої запитам інформацію про встановлених цінах на послуги та роботи з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирних будинках і житлових приміщень у них, про розміри оплати, про обсяг, про перелік і якість послуг.
У випадках надання послуг або виконання робіт неналежної якостіспоживач має право пред'явити претензію щодо зменшення розміру плати за утримання спільного майна відповідальній особі. Факт виявлення неналежної якості послуг та робіт відображається в акті.
Заява про зміну розміру плати може бути направлена протягом 6 місяців після відповідного порушення (письмово чи усно) та підлягає обов'язковій реєстрації особою, якій вона направлена.
При особистому зверненні на примірнику заяви робиться відмітка про дату прийому та реєстраційний номер.
У разі відмови у задоволенні заявлених вимог у добровільному порядку, споживач має право звернутися з позовною заявою до суду.
Порядок використання прибудинкової території власниками житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному житловому будинку
Найчастіше у власників приміщень у житловому будинку виникають конфлікти щодо порядку спільного користування спільною територією. Особливо гостро, зазвичай, таке питання стоїть для власників нежитлових приміщень, і навіть новоселів. Двір нерідко виявляється закритим шлагбаумом або воротами, а всі місця для паркування на прибудинковій території - розподілені між «старожилами».
Як вирішити проблему та отримати доступ до проїзду у двір та паркування?
Насамперед необхідно розуміти механізм правової взаємодії між мешканцями багатоквартирного будинку, а також порядок користування територією, що прилягає до будинку. Для цього розберемо питання:
1. Як формується земельна ділянка під будинком і як оформлюються права на неї мешканцями будинку?
Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно у багатоквартирному будинку, у тому числі: земельна ділянка, на якій розташований будинок, з елементами озеленення та благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою будинку та розташовані на вказаній земельній ділянці об'єкти(П. 1, 2 ст.36 Житлового кодексу РФ). Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються та у встановлених цим Кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном у будинку.
При цьому формування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, здійснюється органами державної влади або органами місцевого самоврядування (п.4, 5 ст. 16 Федерального закону від 29.12.2004 N 189-ФЗ "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації") . З дня проведення державного кадастрового обліку земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, така земельна ділянка переходить безкоштовно у спільну пайову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Пунктом 3 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 23.07.2009 N 64 "Про деякі питання практики розгляду спорів про права власників приміщень на спільне майно будівлі" роз'яснено, що право спільної часткової власності на чинне законодавство має на володіння залежно від його реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод із ним.
При цьому, якщо земельна ділянка під будинком не сформована і щодо неї не проведено державного кадастрового обліку, земля під багатоквартирним будинком. перебуває у власності відповідної публічно-правової освіти(п.67 Постанови Пленуму Верховного СудуРФ N 10, Пленуму ВАС РФ N 22 від 29.04.2010 «Про деякі питання, що виникають у судовій практиціпри вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав»).
Водночас за змістом частин 3 і 4 статті 16 Вступного закону власник не має права розпоряджатися цією землею в тій частині, в якій має бути сформована земельна ділянка під багатоквартирний будинок. У свою чергу, власники приміщень у багатоквартирному будинку мають право володіти та користуватися цією земельною ділянкою тією мірою, якою це необхідно для експлуатації ними багатоквартирного будинку, а також об'єктів, що входять до складу спільного майна у такому будинку.
Таким чином, з моменту формування земельної ділянки під будинком він презюмується як власники приміщень, що перебувають у спільній власності.
Враховуючи все вищезгадане, можна говорити про те, що навіть у випадку, якщо земельна ділянка під будинком не сформована належним чином, це не перешкоджає власникам приміщень володіти та користуватися ним у встановлених межах, у тому числі встановлювати огорожі (за умови дотримання відповідного порядку) .
2. Як визначається порядок користування прибудинковою територією, чи законне обмеження доступу до прибудинкової території (установка воріт, шлагбауму)?
Повноваження щодо розпорядження спільним майном у багатоквартирному будинку закон відносить до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку (як житлових, так і нежитлових). До компетенції загальних зборів належить прийняття рішень про межах використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у тому числі введення обмежень користування ним (пп.2 п.2 ст. 44 Житлового кодексу РФ).
Правовідносини, пов'язані із встановленням огорож на прибудинкових територіях багатоквартирних будинків у місті Москві та їх демонтажем, врегульовані Постановою Уряду Москви від 02.07.2013 N 428-ПП "Про порядок встановлення огорож на прибудинкових територіях у місті Москві" (Порядок) 4, 7 якого встановлення огороджувальних пристроїв здійснюється на підставі прийнятих на загальних зборах рішень власників приміщень усіх таких багатоквартирних будинків з подальшим погодженням Радою депутатів муніципального округу, на території якого планується розміщення відповідного огороджувального пристрою.
Таким чином, встановлення воріт (захистуючого пристрою) при в'їзді на територію двору житлового будинку необхідно здійснювати на підставі загальних зборів власників та погоджувати з Радою депутатів муніципального округу.
3. Чи правомірне обмеження прав власників нежитлових приміщень, а також нових власників нерухомості (новоселів) на використання прибудинкової території порівняно з правами власників житла; який порядок визначення порядку використання прибудинкової території?
Порядок визначення часток у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку, як для власників житлових, так і нежитлових приміщень, встановлюється статтею 37 Житлового кодексу РФ у пропорційному розмірі до загальної площі приміщення, що належить конкретному власнику.
Відповідно до статті 39 Житлового кодексу РФ, власники приміщень несуть тягар утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, частка участі кожного власника у несенні таких витрат визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку зазначеного власника.
Таким чином, при визначенні прав користування спільним майном у багатоквартирному будинку закон не робить жодного поділу між правами осіб, які володіють правом власності житловими чи нежитловими приміщеннями, а також не розрізняє права власників залежно від тривалості володіння ними нерухомістю. Доступ на прибудинкову територію також має здійснюватися з урахуванням забезпечення балансу інтересів власників житлових та нежитлових приміщень.
Відповідно до пунктів 6, 11 Постанови Уряду Москви від 02.07.2013 N 428-ПП «Про Порядок встановлення огорож на прибудинкових територіях у місті Москві», в'їзд на прибудинкову територію транспортних засобів власників приміщень у багатоквартирному будинку та інших осіб здійснюється у порядку, встановленому загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Встановлення та утримання огороджувальних пристроїв здійснюється за рахунок власних коштів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Відповідну інформацію про затвердження загальними зборами власників відповідного Порядку використання прибудинкової території можна запитати у Керуючої компанії та у Голови Ради будинку. Існує можливість заперечити відповідні рішення загальних зборів власників приміщень у будинку в судовому порядку (перспективи такого оскарження необхідно визначати з урахуванням строків позовної давності, залежно від часу ухвалення відповідного рішення).
4. Який порядок отримання звітності про використання коштів на експлуатацію воріт (зміст охорони)?
Для отримання інформації на підставах та порядку використання прибудинкової території необхідно звернутися з листом до товариства власників (ТСЖ) або до Керуючої компанії (залежно від того, хто є керуючою організацією) за роз'ясненням питань та для отримання копій певних документів. Лист має містити такі пункти:
- на якій підставі (на праві власності чи праві оренди) власниками приміщень у будинку здійснюється використання прибудинкової території;
- надати копії документів, що підтверджують права власників приміщень у будинку на земельну ділянку прибудинкової території (договір оренди з множинністю осіб, інший документ про надання земельної ділянки, що засвідчує права на земельну ділянку);
- на якій підставі було здійснено встановлення воріт (огорожі, шлагбауму), що обмежують в'їзд на прибудинкову територію будинку;
- надати завірену копію протоколу Загальних зборів власників Будинку, на якому було ухвалено рішення про встановлення зазначених воріт (обмеження доступу на прибудинкову територію будинку);
- надати засвідчені копії протоколів Загальних зборів власників Будинку, які встановлюють порядок користування прибудинковою територією з боку власників житлових та нежитлових приміщень у Будинку;
- надати засвідчені копії протоколів Загальних зборів власників Будинку щодо встановлення розміру плати за обслуговування таких воріт та утримання охорони, що сплачується власниками приміщень у Будинку.
Відповідно до положень пункту 3 Постанови Уряду РФ від 23.09.2010 N 731 «Про затвердження стандарту розкриття інформації організаціями, які здійснюють діяльність у сфері управління багатоквартирними будинками», Керівна організація зобов'язана надавати за запитами власника, у тому числі таку інформацію:
- інформацію про основні показники фінансово-господарської діяльності (включаючи відомості про річну бухгалтерську звітність, бухгалтерський баланс та додатки до нього, відомості про доходи, отримані за надання послуг з управління багатоквартирними будинками (за даними роздільного обліку доходів та витрат);
- відомості про витрати, понесені у зв'язку з наданням послуг з управління багатоквартирними будинками (за даними роздільного обліку доходів та витрат), кошторису доходів та витрат товариства або кооперативу, звіт про виконання кошторисів доходів та витрат товариства чи кооперативу);
- інформацію про виконувані роботи (надання послуг) щодо утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку та інших послугах, пов'язаних з досягненням цілей управління багатоквартирним будинком, у тому числі відомості про вартість зазначених робіт (послуг) та інших послуг;
- інформацію про комунальні послуги, у тому числі відомості про постачальників комунальних ресурсів, встановлені ціни (тарифи) на комунальні ресурси, нормативи споживання комунальних послуг (нормативи накопичення твердих комунальних відходів);
- інформація про використання спільного майна у багатоквартирному будинку;
- інформацію про капітальний ремонт спільного майна у багатоквартирному будинку.
Ці відомості розкриваються керівною організацією за рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку на підставі договору управління у випадках, коли керуючій організації доручено організацію проведення капітального ремонту цього будинку, а також товариством та кооперативом, за винятком випадків формування власниками приміщень у багатоквартирному будинку фонду капітального ремонту на рахунку спеціалізованої некомерційної організації, яка провадить діяльність, спрямовану на забезпечення проведення капітального ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку (регіональний оператор);
- інформація про проведені загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, результати (рішення) таких зборів;
- звіт про виконання керуючою організацією договору управління.
Таким чином, інформація про витрати на утримання спільного майна багатоквартирного житлового будинку має надаватися Керівною організацією на запит власника.
У разі якщо витрати на утримання воріт (охорони, огородження, шлагбауму) не підлягають збору через Керівну організацію, а збираються безпосередньо Радою будинку, розмір таких витрат має бути встановлений рішенням Загальних зборів.
Зібравши всю необхідну інформацію, власник нежитлового приміщення сам або з додатковою юридичною допомогою може вирішити свої питання залежно від зібраних ним даних шляхом переговорів із представниками мешканців або у разі недомовленості судовим порядком.
Юридичні консультації
Якщо ви потрапили в подібну ситуацію, ви можете поставити запитання або звернутися за допомогою до фахівців нашої компанії
Звернутися за допомогою / поставити запитання
Відповідно до ч.9.2. ст.156 ЖК РФ "Розмір видатків громадян у складі плати за утримання житлового приміщення на оплату холодної води, гарячої води, відведення стічних вод, Електроенергії, споживаних при виконанні мінімального переліку необхідних для забезпечення належного утримання спільного майна в багатоквартирному будинку послуг і робіт, визначається виходячи з нормативів споживання відповідних видів комунальних ресурсів з метою утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, що затверджуються органами державної влади суб'єктів Російської Федерації. .".
Отже, порядок застосування площ місць загального користування з метою розрахунку витрат на комунальні ресурси при змісті загального користування визначається правилами розрахунку нормативів споживання з метою утримання спільного майна багатоквартирного будинку, затверджених Постановою Уряду РФ від 23.05.2006 N 306 (далі Правила №306).
Відповідно до п.7(1) Правил №306 "При виборі одиниці виміру нормативів споживання комунальних ресурсів з метою утримання спільного майна у багатоквартирному будинку використовуються... 1 кв. метр загальної площі приміщень, що входять до складу спільного майна у багатоквартирному будинку".
Відповідно до абз.9 п.27 Додатка 1 до Правил №306 при розрахунку нормативів споживання холодної (гарячої) води з метою утримання спільного майна розрахунковим методом "Загальна площа приміщень, що входять до складу спільного майна у багатоквартирному будинку, визначається як сумарна площа наступних приміщень, не є частинами квартир багатоквартирного будинку і призначених для обслуговування більше одного приміщення в багатоквартирному будинку (відповідно до зазначених у паспорті багатоквартирного будинку): площі міжквартирних сходових майданчиків, сходів, коридорів, тамбурів, холів, вестибюлів, колясочних, приміщень охорони ( цьому багатоквартирному будинку, які не належать окремим власникам".
У п.37 (формула 34) Додатка 1 до Правил №306 з метою розрахунку нормативу споживання електричної енергії з метою утримання спільного майна багатоквартирного будинку із загальної площі місць загального користування жодних вилучень не передбачено. Отже, її розмір визначається з усіх приміщень, пойменованих в п.п.1, 2 ч.1 ст.36 ЖК РФ і пп. а п.2 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 р. N 491.
Проте, слід зазначити, що у деяких суб'єктах РФ під час встановлення нормативів споживання електричної енергії на загальнобудинкові потреби вказувалася площа, яку встановлено такі нормативи споживання. Наприклад, вказувалося, що нормативи споживання електричної енергії на загальнобудинкові потреби затверджувалися на площу без урахування горищ та підвалів. Такий порядок встановлення нормативів споживання суб'єктом РФ суперечив Правилам №306 і може бути оскаржений у судовому порядку (наприклад, Ухвала Верховного Суду РФ від 15.12.2016 N 38-АПГ16-8). До такого заперечення нормативного правового акта суб'єкта РФ, яким встановлено нормативи споживання електричної енергії на ГДН на площу без урахування горищ і підвалів, підлягає застосуванню при розрахунку витрат електричної енергії за змістом загального майна багатоквартирного будинку.
Це означає, що мешканці мають право користування цим майном та несуть витрати на його утримання, . Про те, що входить до місць загального користування в багатоквартирному будинку, розповімо у статті.
Дорогі читачі!Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер.
Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч або телефонуйте за телефонами безкоштовної консультації:
Про те, як скласти претензію та позовну заяву до забудовника про усунення недоліків, ви можете дізнатися з нашої .
Поняття та склад
Що входить у площу місць загального користування?
Такі місця загального користування, які стосуються колективної власності мешканців,перераховані безпосередньо у Житловому кодексі (ст. 36).
До них належать чотири види об'єктів:
- Територія, де розташований будинок.
- Будь-які приміщення, не належать до квартир: ліфтові шахти та самі ліфти, сходи та сходові клітки, коридори, холи, майданчики, горища та підвали.
- Громадські спортзали, ігрові кімнати та інші культурно-дозвільні приміщення, які не закріплені за приватними власниками, наявні в елітних житлових комплексах.
- Покрівля та технічне обладнання, службовець обслуговування всіх квартир.
Ще більш детальний перелік надано у Постанові Уряду N 491 від 13.08.2006, де визначаються правила утримання місць загального користування.
Цей документ відносить до загальних об'єктів інженерні мережі, включаючи стояки холодної та гарячої води, каналізаційну систему, стояки опалення, а також підземні паркінги, побудовані коштом власників квартир.
Нормативна база
Комунальні послуги регулюються велику кількість підзаконних нормативних актів, розібратися в яких простому мешканцю нелегко.
Найважливішими правовими документамина тему обслуговування загальних об'єктів багатоквартирного житлового комплексу є:
- Житловий кодекс;
- Постанова Уряду N 491 від 13 серпня 2006 року;
- Постанова Уряду N 290 від 3 квітня 2013 р., де визначено мінімальний перелік робіт та послуг, які має виконувати керуюча компанія для підтримки спільних об'єктів будинку у нормальному стані;
- Постановою Держбуду РФ від 27.09.2003 N 170;
- ДЕРЖСТАНДАРТ Р 51617-2000 «Житлово-комунальні послуги».
На рівні кодексу закріплені лише найзагальніші правові норми, що стосуються правам на спільне майновдома.
Постанова Уряду N 491 закріплює правила надання послуг із утримання спільних об'єктів у будинку. Зокрема, перераховано види робіт, які мають виконуватися для підтримки цих об'єктів у належному санітарному та технічному стані.
Там само визначаються особи, відповідальні за виконання цих робіт, за різних форм управління домом.
У третьому розділі йдеться про способи несення витрат на утриманнязагальних об'єктів будинку за наявності в будинку ТСЖ та при обслуговуванні.
У Постанові Держбуду наведено конкретні нормативи виконання робіт з обслуговування житлового фонду, такі як частота прибирання сходових клітин.
ГОСТ зводить докупи вимоги до якості комунальних послуг,містяться в численних Санпінах, і дає посилання на них.
Він визначає чіткі кількісні та якісні показники щодо кожної з послуг у галузі ЖКГ, такі як обсяг сміттєвих контейнерів та періодичність вивезення сміття, температура води тощо.
Як бути, якщо не надходять квитанції на оплату податку на приватизовану квартиру? дізнайтесь прямо зараз.
Найважливішими роботами з обслуговуваннязагальних приміщень у будинку є:
- Регулярне прибирання.
- Опалення в холодну пору року.
- Висвітлення.
Прибирання
У мінімальний перелік робіт з обслуговування загальних об'єктів у будинку входить вологе та сухе прибирання приміщень.
Періодичність, на підставі якої ці роботи повинні проводитися, встановлено у Постанові Держбуду N 170.
У тих будинках, які обладнані централізованою вакуумною системоюприбирання, сухе прибирання та миття підлоги повинні проводитися раз на 5 днів, а щорічно має бути проведена мийка всіх поверхонь, включаючи стіни, батареї тощо.
Аналогічні норми закріплені і для інших будинків у пункті 4.8.14: раз на 5 днів повинні обмітати вікна, батареї та підвіконня, 2 рази на місяць – стіни, а миття сходових кліток має відбуватися не рідше ніж раз на місяць.
Прибирання прибудинкової територіїу літній та зимовий час також регулюється цією постановою. Наприклад, влітку тротуари повинні поливати не рідше 2 разів на день, а взимку при снігопаді розчищення від снігу має завершитися не пізніше ніж через 6 годин.
Про те, яких заходів можна вжити, якщо у під'їзді нерегулярно або неякісно проводиться прибирання, Ви можете дізнатися з цього ролика:
Опалення
На сходових клітках у зимовий час має підтримуватись температура не нижче +16 градусів.
Про це свідчить Постанова Держбуду N 170.
Освітлення
Нормативи з освітлення загальних приміщеньу будинку закріплені у ГОСТ Р 51617-2000.
Там наведено таблицю освітленості для різних видівприміщень будинку при використанні люмінесцентних ламп та ламп розжарювання.
Найсвітлішим приміщеннямповинен бути вестибюль з освітленістю 30 лк, на сходах має підтримуватись освітленість 10 лк, у візках, холах біля квартир та ліфтів – 20 лк.
У Постанові Держбуду сказано, що можна використовувати вимикачі з витримкою часу на вимкненняАле в холі або на першому поверсі сходів лампочка повинна горіти весь темний час доби. Якщо природне освітлення під'їзду недостатньо, у холі біля ліфта світло має горіти цілодобово.
Правила оплати змісту
Оскільки господарі квартир виступають власниками спільних приміщень у будинку, їх утримання та лягають на їхні плечі.
За обслуговування місць загального користування мешканці платять по рядку у квитанціях «загальнобудинкові потреби». У квитанціях виставляють рахунки за ОДН за такими комунальними послугами:
Обсяг послуг розраховується за загальнобудинковими лічильникамиа якщо їх немає, то за нормативами виходячи з площі всіх загальних приміщень у будинку.
Якщо коштує загальнобудинковий лічильник, то із загального обсягу споживання віднімають суму спожитих по квартирах та ділять обсяг, що вийшов, між усіма квартирами.
Якщо в якійсь із квартир не стоїть той чи інший лічильник, обсяг споживання вважають за нормативом, і спожите понад норматив додається до загальнобудинкового обсягу споживання.
Для визначення частки від загальнобудинкових витрат, яку несе кожен власник квартири, загальну суму поділяють на площу всіх квартир у будинку та множать на площу квартири кожного власника. Тому у власників більших квартир плата за ГДН вища.
Відповідальність за самозахоплення
Загальні приміщення у будинку повинні служити всім мешканцям, але нерідко хтось із сусідів використовує їх у своїх персональних потребах.
Самозахоплення загальних приміщень незаконне, а нерідко і небезпечне.
Перше, куди варто звернутися при захаращенні загального коридору речами когось із сусідів – це ТСЖ або компанія, що управляє. Вони звернуться до винного з приписом про усунення порушення.
Але якщо сусід не відреагує на це, можна звернутися до органів пожежного нагляду, оскільки порушується п.23 Постанови Уряду РФ №390 від 25.04.2012 р., якою встановлено вимоги протипожежного режиму. Для винних може наступити адміністративна відповідальність.
Як бачимо, місця загального користування – ще один вид власності, який належить мешканцям багатоквартирних будинків.
Щоб вони були комфортними для проживання та радували око, потрібно, щоб за їх змістом був ретельний контроль.
Знаючи нормативи змісту місць загального користування, можна домогтися від керуючої компанії щоб вони підтримувалися в чистоті та порядку.
Про зміни порядку оплати місць загального користування ви можете дізнатись із відео:
